RENTA
FICTA POR PREDIOS CEDIDOS GRATUITAMENTE A FAMILIARES
Daniel
Montes Delgado (*)
El primer párrafo del inciso d) del art. 23 de
la Ley del Impuesto a la Renta (IR) señala que constituye renta de primera
categoría la “renta ficta de predios cuya ocupación hayan cedido sus
propietarios gratuitamente o a precio no determinado”, siendo esta renta ficta
equivalente al 6% del valor del predio declarado en el autoavalúo
correspondiente del Impuesto Predial. La cuestión que suscita problemas con
alguna frecuencia es: cuando la cesión se hace a favor de un familiar, ¿cabe
hablar de una renta ficta?
El reglamento de la ley del IR solo señala que
la renta ficta se da “cuando una persona distinta al propietario ocupe, tenga
la posesión o ejerza alguno de los atributos que confiere la titularidad del
bien”. Como se aprecia, ni la ley ni el reglamento hacen referencia alguna
acerca de a quién se puede considerar como esa persona distinta al propietario.
Pero vayamos despejando esta duda por partes.
En primer lugar, es claro que esta presunción
no se aplica al caso de los co-propietarios, situación en la cual, conforme a
las normas del derecho civil le corresponde a todos o a cualquiera de ellos
disfrutar del bien. Así, el hecho de que uno solo de los co-propietarios use u
ocupe el bien no genera una renta ficta en los demás, porque a fin de cuentas
ese co-propietario también es titular del predio. Cosa distinta sería si este
uso exclusivo se otorga a cambio de una retribución para los demás co-propietarios,
caso en el cual no sería aplicable tampoco la renta ficta, sino en todo caso
otro inciso del art. 23, según sea el caso.
En segundo lugar, nos parece claro que el uso
de un inmueble por parte de familiares directos y dependientes, como los hijos,
tampoco daría lugar a una renta ficta. Es el caso de los padres que viven en
Piura y tienen un departamento en Lima donde viven sus hijos, mayores de edad,
que estudian en la universidad en esa otra ciudad. Aunque se trata de personas
distintas al propietario, no cabe duda que es una sola familia la que usa ambos
inmuebles. Pero el asunto se puede complicar si hablamos ya no de los hijos,
sino de los padres, sobrinos, hermanos, nietos o parientes políticos del
propietario, que no necesariamente son sus dependientes. Así, por ejemplo, el
caso de tres hermanos que ceden el uso de una casa de la cual son dueños a
favor de la viuda de su cuarto hermano, por una cuestión de solidaridad y apoyo
familiar.
En tercer lugar, el uso que le pueda dar el
familiar directo al bien inmueble puede influir en la consideración de si hay o
no renta ficta. Si el hijo recibe la posesión del terreno del padre y lo dedica
a cochera, que es una actividad empresarial, esto podría tomarse (de hecho,
algunos auditores de SUNAT lo entienden así) como un supuesto en que la renta
ficta debe ser aplicada al padre cedente del bien, porque es lo mismo que si hubiera
alquilado el bien a un negocio, sea del hijo o no. Esto es discutible, aunque
nos inclinamos a pensar que SUNAT podría tener más razón en este punto, excepto
en el caso que el bien se destina no solo a un negocio, sino además y
principalmente a vivienda del familiar directo. Ese es el caso de la casa
cedida al hijo, que tiene en ella un pequeño negocio de “bodega” o venta
minorista de bienes de consumo.
Pero en lo que sí tienen razón los auditores de
SUNAT es en que, en caso el bien inmueble cedido forme parte de los activos de
una empresa unipersonal, porque fue adquirido con recursos de dicha empresa
(por mucho que esta no sea una persona jurídica independiente del propietario),
y aunque el beneficiario de la cesión sea un hijo o familiar directo, debe
haber una renta ficta, pero lo que es peor, no la del primer párrafo del inciso
d) del art. 23, sino la del tercer párrafo del mismo inciso, que hace extensiva
esa presunción a las empresas, lo cual incluye a las empresas unipersonales. La
circunstancia de que la cesión se haga a un familiar directo del titular de la empresa
unipersonal no cambia la aplicación de esta regla, por lo que la renta ficta se
genera igual, con el añadido de que la tasa del IR ya no será igual al 5%
(neto) de las personas naturales, sino la del 28% que pagan las empresas. Por
todo esto es necesario que el reglamento del IR sea completado para poder
distinguir claramente cuando estamos ante una persona verdaderamente distinta a
los propietarios y evitar controversias.
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