lunes, 18 de enero de 2016

Rectificacion de errores registrales

Columna “Derecho & Empresa”

RECTIFICACIÓN DE ERROR MATERIAL EN LOS ASIENTOS O PARTIDAS REGISTRALES

Juan Manuel Mendoza Salazar (*)

El presente artículo está dedicado al procedimiento a seguirse en un caso particular de rectificación en los asientos de una partida registral, que ilustra el caos que impera en la titulación de predios en el país. La persona “D”, nos pide ayuda para poder registrar la adjudicación de su predio designado como Lote 04 (de un conjunto de lotes independizados de una partida matriz), ya que pese a sus reiterados esfuerzos nunca pudo inscribirlo en registros públicos, pues en éste no encontraban la partida en la que se había independizado el Lote 04.

Que a manera de poder explicar el caso, se ha designado a los adjudicatarios con las letras A, B, C, D, y E; así como el número de las Partidas con los números 100, 200, 300, 400 y 500. Después del estudio de los documentos y de visualizar los títulos archivados de los lotes en mención se advirtió lo siguiente: En la época de los años 90, la recordada Empresa Nacional de Vivienda conocida como ENACE, independizó cinco lotes de terreno los cuales designó como Lote 01, Lote 02, Lote 03, Lote 04 y Lote 05. Sin embargo, registralmente, hubo un error en la inscripción, pues pese a que en los títulos archivados se indicó que el Lote 04 debía inscribirse en la Partida 400, en dicha partida el registrador consignó por error que el terreno inscrito era el Lote 03. Por otro lado, los lotes que quedaron correctamente inscritos fueron el Lote 01 en la Partida 100, el Lote 02 en la Partida 200, el Lote 03 en la Partida 300 y el Lote 05 en la partida 500.

Por su parte, ENACE, cuando dispuso de los lotes y los adjudicó, llevó a los adjudicatarios A, B, C, D, y E al terreno y efectuó la correspondiente lotización y los entregó de la siguiente manera: el Lote 01 fue adjudicado a “A”, el Lote 02 fue adjudicado a “B”, el Lote 03 fue adjudicado a “C”, el Lote 04 fue adjudicado a “D “y el Lote 05 fue adjudicado a “E”. Sin embargo, cuando ENACE elaboró las minutas de adjudicación, elaboró dos contratos en los que adjudicó el Lote 03 a “B” y “C”, cometiéndose con ello otro error.

Cuando los adjudicatarios fueron a inscribir la transferencia de terreno, el adjudicatario “A” inscribió correctamente el Lote 01 en la partida 100,el Lote 02 inscrito en la partida 200 quedó libre; “C”inscribió correctamente el Lote 03 en la partida 300, y “E”inscribió correctamente el Lote 05 en la partida 500; sin embargo “B” que le correspondía el Lote 02, como en su contrato decía que se le adjudicaba el Lote 03, este en vez de pedir la rectificación del error, inscribió su derecho en la Partida 400 la cual por error del registrador consignó que el Lote 03 se encontraba inscrito en dicha partida cuando lo correcto debió ser el Lote 04.

Sin embargo, “D” con su contrato de adjudicación del Lote 04 en mano, en el cual incluso se lee que el Lote 04 se encuentra inscrito en la Partida 400, nunca pudo inscribir su adjudicación porque en la Partida 400 se había inscrito el Lote 03 y porque en dicha partida se encontró inscrito a “B”.

Entonces ¿cómo se resolverá el enredo? pues primero se solicita a SUNARP una rectificación de oficio, en virtud de los artículos 75° y 81° del Reglamento General de los Registros Públicos. El artículo 75°nos define la inexactitud registral como el desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral”, lo que sucede en el presente caso, pues en la Partida 400 está inscrito el Lote 3, cuando la misma estaba destinada en un principio al Lote 4, lo que puede comprobarse después de verificar los planos y la memoria descriptiva del Lote en cuestión  y que obran como Títulos Archivados del primer asiento registral de la Partida 400.

Por su parte elartículo 81°establece los supuestos del error material, estando nuestro problema subsumido en el numeral a) que precisa que estamos ante un error material: “Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan en el título archivado respectivo’’.

Por otro lado el artículo 83° del mismo cuerpo legal establece el procedimiento para el traslado de asientos y prescribe: ‘’cuando se haya extendido un asiento en una partida o un rubro distinto de aquel en el cual debió haberse practicado, se procederá a su traslado a la partida o rubro que le corresponda’’.

Entonces, como se  puede advertir de las normas comentadas, éstas precisan el procedimiento para la solución del presente caso; primero se debe pedir la rectificación de oficio para que se corrija el primer asiento de la Partida 400 y se consigne que en dicha partida corre inscrito el Lote 04 y no el Lote 03 como erróneamente se ha consignado. Luego en aplicación del artículo 83°, el asiento que registra la adjudicación del Lote 03 a “B” debería trasladarse a la partida que le corresponda la inscripción del Lote 03, ya que este le fuera “adjudicado” erróneamente; pero sin perjuicio de ello, lo correcto sería que “B” le solicite a ENACE en liquidación corrija su contrato de adjudicación toda vez que el lote que se le adjudicó físicamente no fue el lote 03 que le corresponde a “C”, sino el Lote 02 y el cual se puede verificar en registros se encuentra libre.

Por tanto, con las normas en comento y un poco de voluntad de las partes en querer sanear sus predios, no sólo se podrá registral el Lote de terreno 04 adjudicado a “D”, sino que además “B” puede aprovechar la ocasión para sanear su terreno, ambas situaciones sin necesidad de acudir a un pleito Judicial que es largo y costoso. Lo malo es que todo se deriva de la falta de cuidado en los funcionarios públicos al redactar, autorizar o inscribir documentos.


(*) Abogado, Universidad Nacional de Piura. Montes Delgado – Abogados SAC.

lunes, 4 de enero de 2016

Consorcios y capacidad tributaria respecto de aportes a ESSALUD y ONP

“Columna Derecho & Empresa”

ESTABAMOS ENGAÑADOS: LOS CONSORCIOS NO SON CONTRIBUYENTES

Daniel Montes Delgado (*)

Ha causado revuelo la reciente jurisprudencia de observancia obligatoria del Tribunal Fiscal (RTF 10885-3-2015, publicada el 28 de noviembre de 2015), que establece que los contratos de consorcio con contabilidad independiente no son ni contribuyentes de las aportaciones a ESSALUD, ni agentes de retención de los aportes a la ONP, por los trabajadores que pudieran tener a su cargo. Ello porque “los referidos contratos no han sido señalados expresamente por las normas que regulan las mencionadas aportaciones como sujetos de derechos y obligaciones respecto de éstas”. En nuestra opinión, esta decisión proviene de serios errores de concepto.

Lo curioso es que en la primera parte de la RTF, el tribunal deja a salvo la calidad de empleadores que pueden asumir los consorcios. Claro, esto es un decir, puesto que el tribunal no ha decidido esto, sino que siempre se ha entendido, en el ámbito laboral, que los consorcios pueden asumir la calidad de empleadores, con la debida responsabilidad solidaria de todas las organizaciones empresariales consorciadas, por supuesto. Lo que sucede es que el tribunal se debatía entre asumir que los consorcios ni siquiera pueden ser empleadores (absurdo por donde se le mire) o asumir que únicamente no pueden ser contribuyentes de Essalud ni agentes retenedores de ONP (también absurdo, pero menos, por decirlo así), habiéndose decantado por esto último.

Para ello el tribunal parte de la redacción del art. 21 del Código Tributario, cuando señala que los “otros entes colectivos aunque estén limitados o carezcan de capacidad o personalidad jurídica según el derecho privado o público”, tendrán capacidad tributaria “siempre que la Ley les atribuya la calidad de sujetos de derechos y obligaciones tributarias”. A continuación, el tribunal cita un Acuerdo de Sala Plena de 2012, en el cual ese mismo tribunal decidió que “los contratos de consorcio que llevan contabilidad independiente a la de sus partes contratantes no cuentan con capacidad para ser parte en procedimientos administrativos tributarios que no están relacionados con obligaciones respecto de las que se les considera deudores tributarios”. El problema es que el tribunal se ha leído mal a sí mismo, porque usa este criterio para concluir que los consorcios no pueden ser ni contribuyentes de Essalud ni agentes de retención de ONP, cuando en realidad debió concluir que los consorcios no pueden asumir capacidad tributaria para temas ajenos a su calidad de contribuyentes o agentes de retención. En el caso citado por esta RTF, lo que estaba en discusión era la capacidad procesal, que es parte de la capacidad tributaria, pero definitivamente no es lo mismo, y es allí donde se equivoca el tribunal.

Pero el tribunal sigue leyendo mal, puesto que cita a Jorge Picón, que en este tema señala que un consorcio puede ser sujeto tributario cuando una norma legal lo señala así expresamente o cuando “la norma de creación del tributo considere como sujetos pasivos a todos aquellos que tengan genéricamente una calidad que no requiere ser cumplida por un sujeto con personalidad jurídica”. El tribunal solo leyó la primera parte, o leyó mal la segunda parte, porque es obvio que si las normas tanto de Essalud como de ONP señalan como sujetos tributarios a los “empleadores” y no existe en la jurisprudencia laboral ninguna duda de que los consorcios pueden actuar como tales, es obvio que tal “calidad” de empleadores los habilita para asumir la posición de sujetos tributarios, como en efecto ha asumido SUNAT durante muchos años, habiéndoles dado la calidad de contribuyentes y de agentes de retención en el sistema del RUC, sin ningún problema hasta ahora.

Olvida además el tribunal que no tiene sentido que pretenda encontrar en las normas de estas aportaciones sociales una mención expresa a los consorcios o a otros entes sin personalidad jurídica, como para definirlos como empleadores, cuando por su naturaleza y las características del derecho laboral y las normas que regulan las relaciones laborales, no es necesario hacer algo así. Ya que en materia laboral siempre ha de primar la realidad, esa responsabilidad solidaria de los consorciados, como de cualquier persona o empresa que esté detrás de una relación laboral, es suficiente para considerar que estamos ante un empleador. Y ese es un supuesto de los que habla Picón, precisamente, por eso decimos que el tribunal lo ha leído mal.

Si el tribunal tuviera razón, que no creemos que la tenga, entonces lo mismo pasaría con muchos otros entes sin personalidad jurídica que actúan como “empleadores” pero que no están señalados expresamente en las normas respectivas, como las juntas de propietarios de un edificio, solo por señalar un ejemplo, que contratan un portero o guardián, etc. ¿En el caso de los consorcios o los otros entes sin personalidad jurídica, si hacemos caso de esta RTF, quien deberá asumir las obligaciones laborales y tributarias? ¿Todos y cada uno de los consorciados o de los propietarios del edificio? ¿Cómo haríamos esto? Conforme a los procedimientos de SUNAT, ESSALUD y ONP, no podemos tener en todas las planillas a una misma persona por el mismo puesto de trabajo, ni pueden todas las empresas consorciadas pagar cada una solo una parte de los tributos por remuneraciones.

En fin, el tribunal se equivoca, porque parte finalmente de una lectura parcial del art. 447 de la Ley General de Sociedades, que en su primer párrafo dispone que cada consorciado debe realizar los actos jurídicos necesarios y vincularse con terceros para realizar aquello a lo que se ha comprometido con el consorcio; pero el segundo párrafo señala enseguida que el consorcio también puede contratar con terceros, caso en el cual los consorciados son responsables solidarios. Así, el tribunal confunde la capacidad de contratar con la responsabilidad final en caso de incumplimiento, que son  dos cosas diferentes. Por ejemplo, en el ámbito laboral, es claro que un consorcio puede contratar trabajadores, pero al mismo tiempo es claro que en caso de tener que exigir algún adeudo laboral, el trabajador respectivo deberá demandar, en virtud de la citada responsabilidad, a todos los miembros del consorcio, antes que al consorcio mismo. Por eso, los consorcios son empleadores, lo que los habilita, justamente por la remisión de la norma del art. 21 del Código Tributario, para ser contribuyentes y agentes de retención ante ESSALUD y ONP, sin perjuicio de que se les pueda exigir responsabilidad por las deudas a los consorciados en caso de incumplimiento. Pero lamentablemente el tribunal no se ha percatado de esto y nos ha metido en un problema serio de adecuación de procedimientos y contratación, no solo a los consorcios, sino a muchas otras figuras jurídicas más.


(*) Abogado PUCP, MBA Centrum Católica. Montes Delgado – Abogados SAC.