sábado, 13 de junio de 2015

Desalojo frente a inquilinos, poseedores sin título u ocupantes precarios

Columna “Derecho & Empresa”

¿INQUILINO, POSEEDOR SIN TITULO U OCUPANTE PRECARIO?

Juan Manuel Mendoza Salazar (*)

Sucedió que una familia, ya hace varios años, había tomado en alquiler una casa por la cual cancelaba una merced conductiva. En los primeros cinco años le pagó al arrendador, posteriormente éste dejó de ir a cobrar el arriendo mensual, pasaron un par años y los arrendatarios tomaron conocimiento de la muerte del arrendador a quien no le conocían familiar alguno; los arrendatarios continuaron en posesión del bien hasta quince años después del fallecimiento, fecha en la que ha aparecido un heredero del arrendador,  quien solicita la devolución del predio. Previo al fallecimiento del arrendador, éste cursó una carta notarial en la cual daba por resulto el contrato por falta de pago y solicitaba la devolución del inmueble. Los “inquilinos” consultan cuál sería su destino si el supuesto heredero decide demandarlos, para que le devuelvan el predio.

La pregunta que se genera es: ¿son todavía inquilinos o tienen la calidad de ocupantes precarios?; pues de ser inquilinos procedería el desalojo por falta de pago y, de ser ocupantes precarios, procedería el desalojo por ocupación precaria. Aunque parezca que igual se trata de un desalojo y da lo mismo demandar por cualquier causa, para los jueces no es lo mismo y esto podría arruinar todo un largo proceso judicial por no haber empezado correctamente (desde siempre la jurisprudencia ha sido exquisita a la hora de diferenciar las diversas clases de desalojo, mientras que en otros campos admite demandas muy genéricas que abarcan pedidos muy disímiles).

Con la dación del Cuarto Pleno Casatorio de la Corte Suprema, precedente judicial vigente sobre la posesión y el ocupante precario, dado el 10 de agosto de 2012, se unificó la jurisprudencia y se estableció qué condición tiene un inquilino después de resuelto el contrato; ya sea por vencimiento o causal resolutiva. Así tenemos que fenece el contrato de arrendamiento si el arrendador  cursa una carta notarial al inquilino exigiendo la devolución del bien, conforme a las normas del Código Civil:
Artículo 1429.-  (…) la parte que se perjudica con el incumplimiento de la otra puede requerirla mediante carta por vía notarial para que satisfaga su prestación, dentro de un plazo no menor de quince días, bajo apercibimiento de que, en caso contrario, el contrato queda resuelto.
Artículo 1703.- Se pone fin a un arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante.

Por otro lado, de no cursar la carta notarial exigiendo la devolución del bien, a pesar de haberse cumplido la fecha de vencimiento del contrato, éste no se entiende resuelto de pleno derecho sino que, por imperio de la ley se asume que el contrato de arrendamiento continúa vigente hasta que se curse la carta de devolución.
Artículo 1700.- Vencido el plazo del contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la cual puede pedir en cualquier momento.

En conclusión, y para el caso del ejemplo, la condición que adquieren los inquilinos después de recibir la carta notarial del fallecido arrendador, sería la de ocupantes precarios, toda vez que el título de arrendamiento con el que contaban habría fenecido por falta de pago y ante el requerimiento notarial.

En el supuesto de un posible desalojo en la actualidad por el nuevo propietario, si el desalojo es por falta de pago, tal demanda sería infundada y ello, por varios motivos, primero porque antes de fallecer el arrendador ya habría cursado una carta por falta de pago, convirtiendo a los inquilinos en ocupantes precarios, por lo que entre el sucesor de la propiedad y los “inquilinos”, ya no existiría obligación contractual; ello debido a que ya no se generaron rentas y porque, por el transcurso del tiempo la deuda de las rentas impagas ya habrían prescrito. La posibilidad que le queda al sucesor propietario, es el desalojo por ocupación precaria; es decir, demandar a los ocupantes del predio por ocupar éste sin título que ampare su posesión.

Lo que les queda a los ocupantes precarios, es la posibilidad de demandar la prescripción adquisitiva de dominio (o usucapión) por tener más de diez años viviendo en el inmueble de manera pública, pacífica, continua y comportándose como propietarios, de conformidad con el artículo 950 del Código Civil; más aún cuando tomaron conocimiento del fallecimiento del propietario; pero hay que dejar en claro que en caso de que se incoe una demanda de desalojo por ocupación precaria, este argumento de la prescripción adquisitiva no sería suficiente para enervar tal demanda; pues en el precedente en comento, se ha dejado establecido que: “la mera alegación del demandado, en el sentido de haber adquirido el bien por usucapión, no basta para desestimar la pretensión de desalojo ni declarar la improcedencia de la demanda, correspondiendo al juez del desalojo valorar las pruebas en las cuales sustenta el demandado su derecho invocado, sin que ello implique que está facultado para decidir sobre la usucapión. Siendo así, se limitará a establecer si ha surgido en él la convicción de declarar el derecho de poseer a favor del demandante. De declararse fundada la demanda de desalojo por precario, en nada afecta lo que se vaya a decidir en otro proceso donde se tramite la pretensión de usucapión, puesto que el usucapiente tendrá expedito su derecho para solicitar la inejecución del mandato de desalojo, o en todo caso para solicitar la devolución del inmueble”.

En otras palabras, el juez deberá pronunciarse sobre la pretensión de desalojo y de declararla fundada ordenará el desahucio, sin que la alegación del derecho de prescripción adquisitiva pueda enervar su decisión. Posteriormente, podría suceder que el ocupante precario desalojado gane su proceso de prescripción, con lo cual tendría que reclamar de nuevo la posesión del bien, desalojando a quien lo desalojó antes. Una solución técnica, pero algo enredada y que puede generar costos enormes en tiempo, dinero y salud emocional para todos los involucrados.

(*) Abogado, Universidad Nacional de Piura. Montes Delgado – Abogados SAC.

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