miércoles, 21 de enero de 2015

Impuesto a la renta por venta de inmuebles adquiridos para vender

Columna “Derecho & Empresa”

COMPRAR PARA VENDER INMUEBLES: REPAROS DE SUNAT

Daniel Montes Delgado (*)

Hace un tiempo notamos que de nuevo la administración tributaria está acotando en algunos casos a las personas naturales que han vendido inmuebles, pagando el impuesto a la renta de segunda categoría (5%), sosteniendo que en esos casos estamos más bien ante una renta de tercera categoría (sujeta al 30%), por tratarse de operaciones del tipo “comprar para vender”, vale decir, el contribuyente habría realizado una actividad empresarial desde un primer momento, sin necesidad de llegar a la tercera venta que genere la habitualidad del art. 4 de la ley de dicho impuesto.

¿A qué se debe esto? Vamos a comentar algunos fundamentos de estos reparos. El primero es que SUNAT encuentra un lapso muy breve (a su criterio) entre la fecha de compra y la fecha de venta del inmueble, por lo que presume que se ha comprado con la intención de venderlo enseguida. Y puede tratarse de semanas o meses, rara vez SUNAT acota si el tiempo es de más de un año. Pero este lapso breve es solo un indicio, no una prueba concluyente, por lo que SUNAT estaría realizando una presunción sin base legal para llegar a esta conclusión, además del hecho que puede haber casos en los que, por más breve que sea el intervalo entre la compra y la venta, el contribuyente puede haberle dado un uso al inmueble que desvirtuaría la aparente intención de comprar solo para vender (vivir allí, alquilarlo, explotarlo económicamente, etc.).

En otros casos, SUNAT presume que si hay una importante diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, sumado a lo anterior de un lapso breve entre ambas operaciones, eso evidencia la intención de comprar para vender. Así, el ánimo de especulación demostraría la voluntad de ejercer una actividad empresarial. Pero, debemos decir que la inversión en inmuebles no es contradictoria con la especulación de poder revenderlo en el futuro a un mayor valor. Coincidimos sí con SUNAT en que si el lapso es muy breve (hablemos de hasta tres o cuatro meses), podría ser discutible el tema, pero repetimos que si el contribuyente en ese lapso le dio un uso al inmueble, eso queda desvirtuado.

Otras veces SUNAT discute la naturaleza de la compra de un terreno rústico que luego es subdividido y vendido en lotes todavía rústicos (máximo dos por año), como si eso evidenciara una actividad empresarial de lotización. Pero el caso es que la norma solo contempla esa posibilidad para el caso de lotizaciones con habilitación urbana, no así para terrenos rústicos. Admitimos sin embargo que si el contribuyente inició un trámite de habilitación urbana ante el municipio, y luego vende, aunque no haya terminado ese trámite, ya puede hablarse de una actividad empresarial, aspecto que muchas personas descuidan.

Por otro lado, tenemos el caso de la venta de un inmueble recibido en pago de una deuda derivada de servicios de cuarta categoría. La norma señala que esa clase de inmuebles recibidos en pago de “operaciones habituales” al venderse generan rentas de tercera categoría, pero no queda claro si esa definición comprende a las deudas por esa clase de rentas de cuarta. La ley normalmente usa el término “operaciones” en referencia a actividades propiamente empresariales, dejando para el caso de contribuyentes de cuarta categoría el término de rentas de trabajo independiente. Por otro lado, puede ocurrir que el inmueble haya sido recibido en pago de operaciones empresariales de naturaleza unipersonal, pero las mismas hubieran sido dejadas de ejercer hace muchos años, con lo cual se podría discutir si todavía deben surtir efectos sobre el contribuyente vendedor del inmueble recibido como pago. El asunto no queda claro, como dijimos, porque la norma no distingue, ya sea en cuanto a la antigüedad de la deuda cobrada con el inmueble, ni en cuanto a si solo son operaciones habituales las de tercera categoría o si eso incluye cualquier clase de rentas; así que es posible que la jurisprudencia admita el argumento de SUNAT en ambos casos.

Finalmente, tenemos el caso de la venta de un inmueble por parte de una persona que tiene RUC como empresa unipersonal, motivo por el cual SUNAT presume que la compra del inmueble debe haberse realizado con rentas provenientes de ese negocio. Y aunque así fuera, el caso es que una vez retiradas las utilidades de esa empresa unipersonal, el contribuyente puede hacer con ese dinero lo que quiera, entre otras cosas, comprar un inmueble que luego vende, pero que nunca estuvo afectado al rubro del negocio, por lo que en este punto SUNAT se equivoca.

(*) Abogado PUCP, MBA Centrum Católica. Montes Delgado- Abogados SAC.

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