martes, 16 de septiembre de 2014

Previsiones para evitar problemas legales al adquirir inmuebles

Columna “Derecho & Empresa”

Precauciones a la hora de adquirir un predio

Juan Manuel Mendoza Salazar (*)

Cuando una persona, ya sea natural o jurídica, decide adquirir un inmueble o predio determinado, deberá realizar una serie de acciones previas, a efectos de determinar que la compra será segura y no acarreará futuros problemas legales; entre ellas tenemos:
1.       Verificar que la persona que ofrece el predio o la que vive o conduce el mismo, es el propietario del inmueble.
2.       Cerciorarse a quién o quiénes pertenece el inmueble a adquirir.
3.        Verificar qué medidas y linderos corresponden a la propiedad.
4.       Verificar que el predio a adquirir, no posee deudas,  cargas y/o gravámenes; así como embargos que recaigan sobre el bien.

El primer documento que nos da a conocer la gran mayoría de esta información importantísima para la adquisición de un predio o inmueble, es la partida electrónica o partida registral o copia literal de dominio, como se le quiera llamar, ya que la información que proporciona y/o mantiene, es una información actual, veraz y pública; pues con ella podemos conocer quiénes son los actuales propietarios, así como el tracto sucesivo en el tiempo (quiénes fueron los anteriores dueños y en virtud de qué documentos se fue transfiriendo la propiedad).

Asimismo, la partida electrónica proporciona la información real de quiénes son los propietarios del inmueble o predio, pues suele ocurrir que quien oferta el bien inmueble es uno de los propietarios, ocultando la identidad de los demás; ocurriendo muchas veces,  que una vez ejecutada la compra venta aparecen los demás propietarios reclamando el predio o reclamando un pago que no ha sido pactado en el contrato original, siendo ello un problema.

Otra de las informaciones que se obtiene de las partidas electrónicas, son las medidas y linderos de la propiedad; pues suele suceder muchas veces que las medidas o linderos que figuran en la partida electrónica distan mucho de las medidas y linderos del inmueble real; ya sea porque los vecinos lo han invadido o porque el título de propiedad del vecino tiene medidas y linderos que se superponen al predio que se pretende adquirir.

De igual forma la partida electrónica, nos informa si pesa sobre el inmueble un embargo por deuda directa (por ejemplo préstamos bancarios al o los propietarios del predio o inmueble) o indirectas (cuando se garantiza un prestamo u otro tipo de deuda  a persona diferente al propietario).

En cuanto a las deudas que recaen sobre el inmueble o predio; estás no siempre tienen un origen financiero, sino también por el consumo de algún servicio de suministro, como son el servicio de agua o de energía eléctrica que son los más importantes, los arbitrios o servicios municipales, así como los impuestos, entre otros. Hay que tener en cuenta estas deudas, pues si no están saneadas (canceladas), quien adquiere el predio, también adquiere las deudas que arrastra; ya que las empresas de servicios cuentan con regulaciones que exigen que para acceder al servicio, el nuevo propietario deberá ponerse al día con las deudas contraídas por el anterior propietario; lo que puede parecer ilógico, pues las deudas son de cada persona y estas serían del anterior dueño; sin embargo la ley protege al prestador del servicio y si no se cancela, no se restituye el servicio.

Cuando el predio o inmueble que se pretende adquirir no se encuentra inscrito, en necesario exigir al ofertante, la exhibición del título o documento que lo acredita como dueño o poseedor; el cual puede ser título de propiedad expedido por autoridad (municipalidad o dirección regional) pero no inscrito, escrituras públicas de compraventa expedidas ante notario, constancias de posesión, entre otros. En este caso, también hay que verificar el pago de los servicios de suministro, pues las deudas adquiridas, mantienen la misma regla ya descrita.

En cuanto a las carga y gravámenes, a manera de ejemplo tenemos la Hipoteca, que es el gravamen inmobiliario por excelencia, que sirve para garantizar una deuda propia o ajena, las restricciones a la propiedad, que son aquellas que imponen determinadas obligaciones a los titulares de un bien, son cargas de naturaleza personal, entre otros.

Como recomendación general, nunca debemos conformarnos con la información que proporcionan los propietarios y ofertantes de predios o inmuebles, pues no pocas veces esconden información, que mayormente está relacionada con deudas, cargas o gravámenes que recaen sobre el predio o inmuebles que se pretende adquirir; o porque simplemente no son los propietarios o únicos propietarios del predio o inmueble. Es mejor verificarlo todo.

(*) Abogado por la Universidad Nacional de Piura. Montes Delgado – Abogados SAC.

12 comentarios:

  1. Buenos días señor Daniel mi inquietud es q trabaja en una empresa y decidí renunciar por q me aburrí q no me tenían en un puesto fijo y deje de ir tres días al puesto por q ya tenia mi carta de renuncia la lleve al cuarto día y el jefe inmediato me dijo q era abandono de puesto y q este se vería reflejado en un descuento enmienda liquidación gracias por su respuesta

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  2. Buenos días señor Daniel mi inquietud es q trabaja en una empresa y decidí renunciar por q me aburrí q no me tenían en un puesto fijo y deje de ir tres días al puesto por q ya tenia mi carta de renuncia la lleve al cuarto día y el jefe inmediato me dijo q era abandono de puesto y q este se vería reflejado en un descuento enmienda liquidación gracias por su respuesta

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  3. Buenas tardes,mi consulta es sobre que yo trabaje 4 meses y 2 días en un supermercado pero paso que no presente mi carta de renuncia y me salí inesperadamente,que problemas puedo tener en este caso.
    Gracias

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  4. Hola que tal, tengo una duda hace 1 mes firme un contrato de 6 meses (medio tiempo) en Atentó y pues no he ido a sus capacitaciones que cabe decir que son de 2 semanas y obviamente tampoco trabaje, prácticamente para nada asistí después de firmar, lo que pasa es que tuve que ir de viaje urgente. Mi pregunta es si eso me afectará cuando busque trabajo en empresas o cadenas rápidas de comida como KFC o Cineplanet? Por favor ayúdame, apenas tengo 18 y seria muy triste que mi futuro se vea trunco.

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  5. Hola que tal, tengo una duda hace 1 mes firme un contrato de 6 meses (medio tiempo) en Atentó y pues no he ido a sus capacitaciones que cabe decir que son de 2 semanas y obviamente tampoco trabaje, prácticamente para nada asistí después de firmar, lo que pasa es que tuve que ir de viaje urgente. Mi pregunta es si eso me afectará cuando busque trabajo en empresas o cadenas rápidas de comida como KFC o Cineplanet? Por favor ayúdame, apenas tengo 18 y seria muy triste que mi futuro se vea trunco.

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  6. Hola buenas tardes mi caso es el siguiente yo renuncie a mi puesto de trabajo por medio de llamada a mi jefe imendiato y ella acepto pero resulta que no precente carta de renuncia y han pasado 15 días yo quiero saber si por ello no me pagan la liquidación o tarda mucho más

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  7. Hola buenas tardes mi caso es el siguiente yo renuncie a mi puesto de trabajo por medio de llamada a mi jefe imendiato y ella acepto pero resulta que no precente carta de renuncia y han pasado 15 días yo quiero saber si por ello no me pagan la liquidación o tarda mucho más

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  8. Buenas días doctor daniel
    Una consulta
    Mi hermano se quiere retirar del trabajo para buscar algo mejor
    Avisó al encargado que para el 20 de este mes se iba a retirar
    Ese mismo día el encargado le dice mañana ya no vengas y no fue a trabajar lo despido apesar que el Estaba avisando para que lo paguen hasta ese día
    El no tiene contrato con la empresa
    Recibe boletas de pago tiene algunas
    Mi hermano ahora reclama qye le reconozca sus vacaciones que no le an dado de un año que ha trabajado
    Y si le pueden dar una indemnización
    Y los días que trabajo
    Que es lo que puede hacer
    GRACIAS

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  9. Buenas días doctor daniel
    Una consulta
    Mi hermano se quiere retirar del trabajo para buscar algo mejor
    Avisó al encargado que para el 20 de este mes se iba a retirar
    Ese mismo día el encargado le dice mañana ya no vengas y no fue a trabajar lo despido apesar que el Estaba avisando para que lo paguen hasta ese día
    El no tiene contrato con la empresa
    Recibe boletas de pago tiene algunas
    Mi hermano ahora reclama qye le reconozca sus vacaciones que no le an dado de un año que ha trabajado
    Y si le pueden dar una indemnización
    Y los días que trabajo
    Que es lo que puede hacer
    GRACIAS

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  10. Ola sabe q yo voy a cumplir dos años donde estoy si hago abandono de trabajo que me tocaría recibir de pago ya que ni las vacaciones me las e tomado y por motivos persolanes llevo un día sin presentarme me podría orientar por favor

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  11. Tengo una duda en lae mpresa en la k laboro ya 9 meses decidi ya no renovar mi contrato pero susede k una semana antes de que culmine mi contrato eh empesado con uno dolores intensos en la comumna e incluso me han dicho los medicos que puede tratarse de una hernia pero los malo esque no me dan descanzo medico y ya llevo dos dias faltanfo a mi trabajo solo me falta 5 dias para culminar mi cobtrato y si sk3 voy el dolor en la espalda sera mayor k debo hacer ?

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  12. Buenas, una pregunta estoy trabajando actualmente en una empresa donde presente mi carta de renuncia voluntaria pero no la quieren aceptar, como ya inicio en otro trabajo no podré asistir y lo tomarán como abandono laboral, quería saber si eso afecta mi liquidación o como seria en ese caso?. Gracias de antemano.

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