jueves, 16 de abril de 2015

Régimen de propiedad horizontal y calificación de bienes comunes

Columna “Derecho & Empresa”

BIENES COMUNES EN EL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Daniel Montes Delgado (*)

La proliferación de construcción de edificios ha generado que los temas de propiedad horizontal se vuelvan comunes en el país. Y uno de esos temas, que genera siempre problemas, es el de establecer adecuadamente en el Reglamento Interno de cada edificio, cuáles son los bienes o áreas de propiedad común y cuáles son de propiedad independiente de cada propietario de las secciones respectivas. Hay cosas obvias, claro, como que el área de entrada al edificio, así como las escaleras, caja del ascensor y cuarto del guardián, son definitivamente bienes comunes. Pero hay otros casos en que las cosas no son tan claras o se prestan a confusiones.

Tomemos el caso de un edificio en que su Junta de Propietarios ha aprobado en su Reglamento Interno un texto que señala que las “fachadas” son bienes comunes. La Ley 27157 (que regula esta materia) dispone en su art. 40 que pueden ser de propiedad común una serie de bienes que tengan todos las mismas circunstancias: que sirven a toda la edificación o que sean de uso por todos los propietarios. Es más, el inciso j) de dicho artículo 40 deja abierta la posibilidad de que se incorporen otros bienes a ese listado, pero con la condición de que sean “destinados al uso y disfrute de todos los propietarios”.

Si por fachada del edificio entendemos la superficie exterior e interior de un muro perimétrico que, aunque separado del edificio mismo, rodea todo el terreno, podemos aceptar que dicha fachada sea considerada como un bien común. Pero, es usual que en lugar de ese muro perimétrico, al menos en parte del lindero del terreno, existan unas rejas colocadas una al lado de la otra, que permiten el ingreso y salida de los vehículos a cada estacionamiento (que son, sin duda alguna, unidades independientes y de propiedad exclusiva de cada propietario). ¿Esas rejas califican como una fachada? ¿Si son parte de la fachada como la hemos definido antes, pueden ser de propiedad común, pese a que cada propietario hace uso exclusivo de cada una de ellas? Esto ya no está tan claro.

Para dilucidar el problema, pensemos en que si aceptamos que las rejas de los estacionamientos son bienes comunes, eso querría decir que cada propietario de dichos estacionamientos tendría que solicitar autorización de la junta de propietarios para hacer cualquier cosa con esas rejas, e incluso podría darse el caso absurdo que los demás propietarios quieran hacer uso de esas rejas para ingresar o salir del edificio, lo cual no es admisible, porque esas rejas siempre serán de uso exclusivo del propietario individual.

¿Y qué pasaría con las rejas colocadas en las ventanas y/o puertas de cada departamento del primer piso? De nuevo, en ese caso estaríamos ante un exceso del Reglamento Interno, que estaría intentando pasar por encima del texto de la Ley 27157, ya que es claro que esas rejas no son de uso o disfrute por todos los propietarios, cuando es imposible legalmente que así sea en este régimen de propiedad horizontal.

Suele haber una confusión en algunas juntas de propietarios de edificios, en el sentido que creen que el reglamento interno puede disponer que determinadas áreas o bienes sean de carácter común, cuando la Ley 27157 no lo contempla así. Es claro que el reglamento interno puede adecuar las disposiciones de la ley al caso concreto y las características de cada edificio, y por eso es un “reglamento”, pero no puede ir más allá de lo que dispone la ley de la materia, conforme lo prescribe el artículo 51 de la Constitución Política del Perú: “La Constitución prevalece sobre toda norma legal; la Ley sobre las normas de inferior jerarquía,  y así sucesivamente.” Si bien es cierto, las convenciones entre particulares tienen la fuerza de ley entre ellas, eso no quiere decir que un acuerdo de partes pueda ir más allá de lo que establece la ley o en contra de su sentido y disposiciones expresas, por lo que el Reglamento Interno debe estar sujeto a los límites establecidos por las normas legales, en este caso de propiedad horizontal. La aplicación supletoria de la ley solo es posible en aquello que el reglamento interno no haya previsto como parte de su texto y pueda ser completado por las disposiciones de la ley.

(*) Abogado PUCP, MBA Centrum Católica. Montes Delgado – Abogados SAC.

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