Uso como casa habitación e inafectación al Impuesto a la Renta

Columna “Derecho & Empresa”

USOS DE CASA HABITACION: ¿NO DEBEN SER SIMILARES A QUE?

Daniel Montes Delgado (*)

El art. 2 de la Ley del Impuesto a la Renta (LIR) establece como inafecta la venta de un inmueble “ocupado como casa habitación del enajenante”, mientras que a su turno el art. 1-A del Reglamento de la LIR define como casa habitación a aquél inmueble que haya permanecido en propiedad del vendedor por más de dos años, y que no haya sido destinado a actividades exclusivas de “comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares”.

¿Por qué la norma reglamentaria no se limitó a exigir que el inmueble no hubiera sido usado para alguna de las actividades empresariales a que se refiere el mismo art. 28 de la LIR, lo cual hubiera sido más sencillo (al menos por lo que se refiere al comercio, industria, almacén y cochera)? Quizá para poder comprender además a aquellas actividades de los profesionales independientes pero, en ese caso, bastaba con ampliar la referencia al art. 33 de la LIR (con lo cual se podría incluir a las oficinas).

En cualquier caso, esta peculiar definición trae problemas de interpretación en muchos casos, debido precisamente al uso del término “similares”, que hace referencia a los otros usos mencionados por la norma, pero no nos deja claro en qué deben ser similares. Veamos algunos casos.

El primer caso es el de un inmueble que está diseñado como casa habitación, pero que es arrendado por su propietario por horas o días, para su uso en fiestas y reuniones sociales. No hablamos de un alquiler ocasional, sino que el inmueble se dedica a esta actividad con regularidad, lo cual por supuesto constituye para el propietario una renta de primera categoría. ¿Este uso es similar a los señalados por el art. 1-A del reglamento? Si somos estrictos, no se parece ni al comercio (no se compra y vende mercaderías), ni a industria, ni almacén, ni oficina ni cochera. Si existiera la referencia al art. 28 de la LIR, como mencionábamos, en todo caso el término “comercio” podría interpretarse de forma extensiva e incluir a los “servicios”, lo cual sí sería similar en el caso de las fiestas, pero sin esta referencia no queda claro.

El segundo caso es el de un inmueble usado como local de un partido o movimiento político, del cual incluso puede ser que el propietario del inmueble sea su dirigente. ¿Este es un uso similar al de “oficina”? A primera vista parece que sí, pero el problema es que este uso no constituye claramente una actividad de tipo empresarial, que parecía ser la intención del legislador de la norma reglamentaria.

El tercer caso es el de un inmueble usado como templo o iglesia por parte de su propietario, que incluso puede ser el pastor o cabeza de un culto determinado. Este caso ya ni siquiera se parece mucho al uso como oficina, pero sigue siendo posible preguntarse si es similar o no. Para el caso, no importa si la entidad religiosa estuviera inafecta o exonerada al Impuesto a la Renta por su propia cuenta, porque se trata de otro contribuyente.

En todos estos casos se podría sostener que no hay un uso “similar” a aquellos señalados en la norma reglamentaria, por lo que en caso de venderse estos inmuebles podrían calificar como casa habitación y por ende, resultar inafectos al impuesto.

Demás está decir que, si la norma exige exclusividad en los usos que señala, como hemos visto, si los propietarios en todos los casos comentados también vivieran en los inmuebles, estaría cumplido el requisito del reglamento, sin importar el problema de la similitud.

(*) Abogado PUCP, MBA Centrum Católica. Montes Delgado – Abogados SAC.