EL ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES
Juan Manuel Mendoza Salazar (*)
La
necesidad de una vivienda convierte al arrendamiento de inmuebles en una opción
de gran demanda; sin embargo, muchas veces los arrendadores (propietarios) y
los arrendatarios (inquilinos) desconocen las reglas en cuanto a su celebración,
así como las precauciones que se deben tener al momento de formalizar el
contrato.
En
esta oportunidad, hablaremos del inmueble perteneciente al matrimonio constituido
en el régimen patrimonial de sociedad de gananciales, respecto del cual cabe
formularse la siguiente pregunta: ¿Al
momento de celebrar el arrendamiento de bien inmueble perteneciente a la
sociedad de gananciales, es necesario el consentimiento de ambos cónyuges?
En
principio sí, pues de conformidad con el Código Civil, para disponer de los
bienes de la sociedad de gananciales o gravarlos, se requiere la intervención
del marido y la mujer (artículo 315). Sin embargo, existe una excepción en la
misma norma, en la que cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad, ésta
es, siempre y cuando el otro cónyuge tenga poder especial.
En
consecuencia, al momento de celebrar un contrato de alquiler sobre un inmueble perteneciente a un matrimonio, cuyo régimen
patrimonial es el de la sociedad de gananciales, que, por lo general es el
régimen patrimonial más común en nuestra sociedad, se debe solicitar el consentimiento de ambos cónyuges o en caso
contrario, solicitar al cónyuge arrendador proporcione el poder especial que lo
faculta para arrendar (disponer) el bien de la sociedad.
Por
qué solicitar ello, porque es necesario a efectos de evitar futuras nulidades
del contrato por falta de consentimiento de uno de los cónyuges; pues de
conformidad con el artículo 219 del Código Civil, la falta de manifestación de
voluntad del agente, acarrea la nulidad del acto jurídico. Por otro lado, dado
que la sociedad de gananciales es un ente autónomo, puesto que los bienes
sociales no constituyen copropiedad de los cónyuges, sino un patrimonio
autónomo previsto y regulado por el artículo 65º del Código Procesal Civil, el
que sin constituirse en persona jurídica es distinto de los sujetos que la
integran; por tanto, la falta de manifestación de voluntad de uno de los
cónyuges, acarrea la posible nulidad del contrato de arrendamiento. Decimos la
posible nulidad, pues existe la posibilidad que el cónyuge omitido preste su
consentimiento y convalide el contrato aparentemente inválido.
Este
razonamiento en cuanto al contrato de arrendamiento de un inmueble perteneciente
a la sociedad de gananciales, es también aplicable al acto de la resolución del
contrato de arrendamiento, ya que si uno de los cónyuges deseara resolver el
contrato, ello no tendría validez sin el consentimiento del otro cónyuge, pues
recordemos que quien contrató fue la sociedad de gananciales, ya que el bien
arrendado pertenece a ella y no sólo a uno de los cónyuges; salvo que, como lo
hemos dicho anteriormente, éste cuente con poder especial otorgado por el otro
cónyuge, no solo para arrendar sino también para resolver el contrato.
De
otro lado, en cuanto a los arrendadores, ¿qué sucede si uno de los cónyuges no
quiere resolver a pesar de que existe una causal resolutiva? El cónyuge
afectado puede acudir al Juez demandando autorización supletoria, quedando de
esta manera suplido el cónyuge que con su inacción constituía una omisión
abusiva del derecho de disposición del bien social. Pues en palabras del autor
Alex Plácido, sostener la posición prohibitiva, en el sentido de que si un
cónyuge no puede o no quiere realizar el acto, éste nunca se verificará, es
contrariar el interés familiar.
Por
tanto, si arrendamos un inmueble debemos verificar si es un bien propio o
pertenece a una sociedad de gananciales; de pertenecer a la sociedad de
gananciales, verificar el consentimiento de los cónyuges
o en su defecto el poder especial que lo faculta para arrendar el bien de la
sociedad; todo ello con la finalidad de evitar una posible nulidad del contrato
por falta de consentimiento.
(*)
Abogado por la Universidad Nacional de Piura. Montes Delgado – Abogados SAC.
Pésimo articulo, por supuesto que se puede arrendar un inmueble sin el consentimiento de uno de los cónyuges, revisar segundo párrafo del art. 292 del código civil.
ResponderEliminarNo, hay que tener cuidado con la interpretación gramaticalesca. El 292° del CC se refiere, copulativamente, a "necesidades ordinarias del hogar y actos de administración y actos de conservación", que debe ser interpretada juntamente con los artículos 313° y 314° del CC. Véase por ejemplo, la Casación 2967-2011, Huaura. Con ello se dará cuenta de dónde radica el pésimo comentario.
Eliminarse puede pero con representación.
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