miércoles, 26 de marzo de 2014

Arrendamiento de un bien de la sociedad de gananciales

Columna “Derecho & Empresa”

EL ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES

Juan Manuel Mendoza Salazar (*)

La necesidad de una vivienda convierte al arrendamiento de inmuebles en una opción de gran demanda; sin embargo, muchas veces los arrendadores (propietarios) y los arrendatarios (inquilinos) desconocen las reglas en cuanto a su celebración, así como las precauciones que se deben tener al momento de formalizar el contrato.

En esta oportunidad, hablaremos del inmueble perteneciente al matrimonio constituido en el régimen patrimonial de sociedad de gananciales, respecto del cual cabe formularse la siguiente pregunta: ¿Al momento de celebrar el arrendamiento de bien inmueble perteneciente a la sociedad de gananciales, es necesario el consentimiento de ambos cónyuges?

En principio sí, pues de conformidad con el Código Civil, para disponer de los bienes de la sociedad de gananciales o gravarlos, se requiere la intervención del marido y la mujer (artículo 315). Sin embargo, existe una excepción en la misma norma, en la que cualquiera de ellos puede ejercitar tal facultad, ésta es, siempre y cuando el otro cónyuge tenga poder especial.

En consecuencia, al momento de celebrar un contrato de alquiler sobre un inmueble  perteneciente a un matrimonio, cuyo régimen patrimonial es el de la sociedad de gananciales, que, por lo general es el régimen patrimonial más común en nuestra sociedad, se debe solicitar el consentimiento de ambos cónyuges o en caso contrario, solicitar al cónyuge arrendador proporcione el poder especial que lo faculta para arrendar (disponer) el bien de la sociedad.

Por qué solicitar ello, porque es necesario a efectos de evitar futuras nulidades del contrato por falta de consentimiento de uno de los cónyuges; pues de conformidad con el artículo 219 del Código Civil, la falta de manifestación de voluntad del agente, acarrea la nulidad del acto jurídico. Por otro lado, dado que la sociedad de gananciales es un ente autónomo, puesto que los bienes sociales no constituyen copropiedad de los cónyuges, sino un patrimonio autónomo previsto y regulado por el artículo 65º del Código Procesal Civil, el que sin constituirse en persona jurídica es distinto de los sujetos que la integran; por tanto, la falta de manifestación de voluntad de uno de los cónyuges, acarrea la posible nulidad del contrato de arrendamiento. Decimos la posible nulidad, pues existe la posibilidad que el cónyuge omitido preste su consentimiento y convalide el contrato aparentemente inválido.

Este razonamiento en cuanto al contrato de arrendamiento de un inmueble perteneciente a la sociedad de gananciales, es también aplicable al acto de la resolución del contrato de arrendamiento, ya que si uno de los cónyuges deseara resolver el contrato, ello no tendría validez sin el consentimiento del otro cónyuge, pues recordemos que quien contrató fue la sociedad de gananciales, ya que el bien arrendado pertenece a ella y no sólo a uno de los cónyuges; salvo que, como lo hemos dicho anteriormente, éste cuente con poder especial otorgado por el otro cónyuge, no solo para arrendar sino también para resolver el contrato.

De otro lado, en cuanto a los arrendadores, ¿qué sucede si uno de los cónyuges no quiere resolver a pesar de que existe una causal resolutiva? El cónyuge afectado puede acudir al Juez demandando autorización supletoria, quedando de esta manera suplido el cónyuge que con su inacción constituía una omisión abusiva del derecho de disposición del bien social. Pues en palabras del autor Alex Plácido, sostener la posición prohibitiva, en el sentido de que si un cónyuge no puede o no quiere realizar el acto, éste nunca se verificará, es contrariar el interés familiar.

Por tanto, si arrendamos un inmueble debemos verificar si es un bien propio o pertenece a una sociedad de gananciales; de pertenecer a la sociedad de gananciales, verificar el consentimiento de los cónyuges o en su defecto el poder especial que lo faculta para arrendar el bien de la sociedad; todo ello con la finalidad de evitar una posible nulidad del contrato por falta de consentimiento.

(*) Abogado por la Universidad Nacional de Piura. Montes Delgado – Abogados SAC.

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