Ganancias de capital por inmuebles

Columna “Derecho & Empresa”

¿ANTES O DESPUES DEL AÑO NUEVO DE 2004?

Daniel Montes Delgado (*)

La figura de las rentas por ganancia de capital se introdujo en nuestro sistema en el ejercicio 2004, aplicable a las ganancias provenientes de la venta de dos clases de bienes efectuada por personas naturales: inmuebles y valores (acciones y otros títulos valores). Como es lógico, esto supuso hacer un corte al 01 de enero de 2004: los inmuebles adquiridos antes de esa fecha, en caso de ser vendidos, no estarían afectos a este nuevo supuesto, mientras que los adquiridos a partir de esa fecha, sí podrían estarlo.

A pesar que ha transcurrido ya una década, por supuesto existen todavía muchos casos de inmuebles adquiridos antes de 2004. Y todavía quedan dudas acerca de lo que debe entenderse por “fecha de adquisición” en algunos casos especiales. Empecemos por decir que, conforme al Código Civil, el solo acuerdo entre comprador y vendedor de un inmueble, significa que ese comprador ya es propietario, sin perjuicio de las formalidades y requisitos que aún deban cumplirse para acceder al registro público. Eso quiere decir que, ante un caso de adquisición de la propiedad por medio de un contrato de compraventa, esa será la fecha a comparar con el 01 de enero de 2004, siendo el supuesto más fácil.

Pero hay casos en los cuales no existe ese contrato, o si existió no se cuenta con el documento respectivo, pudiendo ocurrir incluso que el transferente hubiera fallecido después, casos en los que lo determinante puede ser la escritura pública, incluso con los herederos del transferente. En esos casos, la fecha de tal escritura puede ser posterior al año nuevo de 2004, con lo cual el contribuyente que ahora vende puede verse perjudicado.

El caso de la prescripción también es particular, porque esta forma de adquirir la propiedad requiere de una “posesión como propietario” y de un plazo mínimo (cinco o diez años). La primera cuestión es si se puede considerar como fecha de adquisición la del inicio de tal posesión, pero entendemos que eso no es posible, ya que la posesión no es propiedad, por mucho que se le parezca en estos casos. Además, como para efectos de la prescripción, el último poseedor puede sumar la posesión de su transferente anterior, tampoco podríamos usar esta fecha como corte. La segunda cuestión es si entonces la fecha en que se alcanza el plazo mínimo determina el corte que buscamos, pero la respuesta de nuevo sería negativa, por las mismas razones ya expresadas. Entendemos que, en todo caso, la fecha de corte debiera ser la fecha del inicio del procedimiento, ya sea notarial o judicial, de la prescripción que finalmente se alcanza.

Otro caso es el de las diversas formas de reivindicación, en que una persona con derecho a recibir la propiedad del bien se ve postergada por varias causas, debiendo recurrir a un proceso judicial o arbitral para que se le reconozca tal derecho, pudiendo haber terminado ese proceso después del 01 de enero de 2004. En la medida que en este caso lo que hay es un reconocimiento de un derecho anterior, entendemos que la sentencia o laudo arbitral no marca la fecha de corte, sino que debe ser la fecha del origen del derecho de esa persona: el fallecimiento del causante en caso de herencia, la fecha de la minuta en caso de una compra no inscrita, etc.

Un último caso a comentar aquí es el de las compraventas con reserva de propiedad, en que el pacto implica que el comprador solo adquirirá la propiedad cuando haya terminado de pagar íntegramente el precio. Si eso ocurrió después del 01 de enero de 2004, entendemos que la inafectación no le alcanza a este inmueble. Y lo mismo se aplica a los contratos preparatorios y de opción, en que todavía no hay transferencia de propiedad, sino hasta que se celebra el contrato definitivo.

(*) Abogado PUCP, MBA Centrum Católica. Montes Delgado – Abogados SAC.