Columna “Derecho & Empresa”

 

¿EL SEÑOR SE VENDIÓ EL TERRENO A SÍ MISMO? NO ME DI CUENTA

 

Daniel Montes Delgado (*)

 

El caso que comentamos en esta nota lo podemos resumir así: el señor “Séneca” tenía una acreencia frente a una empresa “SUREÑA I”, la que le otorga una minuta de dación en pago, cancelando la deuda con la transferencia de un terreno. Pasados varios años y ante la negativa a suscribir la escritura pública, el señor Séneca consigue una sentencia judicial que se la otorga y se inscribe en la partida que se originó desde la inmatriculación del terreno (previamente, se había anotado la demanda en la partida registral). Pero no pudo tomar posesión del predio porque, antes de esa inscripción y mientras se tramitaba el juicio, la empresa Sureña I independizó prácticamente todo el terreno en otra partida a favor de la empresa #Sureña II” (misma denominación social con otro numeral romano), de la cual era representante legal el mismo socio. Con eso, se había conseguido crear una segunda línea de asientos de inscripción en otra partida que, luego de dos transferencias más, termina en la adquisición por una empresa industrial “CANDIDA”, aparentemente de buena fe, poco después de la inscripción del señor Séneca.

 

Considerando que su línea de asientos de inscripción es más antigua, el señor Séneca demanda la declaración de su mejor derecho de propiedad y reivindicación. La tesis de la parte demandada en su defensa, la empresa Cándida, es que es de aplicación el artículo 2022 del Código Civil:

Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone.

 

Esto porque, si hablamos de inscripciones, primero se inscribió en la línea de asientos de la partida de la empresa Cándida la adquisición de la empresa Sureña II; mientras que algunos años después se inscribió, en su propia línea de asientos de la partida del señor Séneca, su derecho de propiedad reconocido por el Poder Judicial.

 

Si nos aferramos al tenor literal de esta norma, pareciera que la empresa Cándida tiene el mejor derecho, dada la prioridad registral de su antecesor. Vale decir, a la fecha de inscripción de la empresa Sureña II, el señor Séneca solo tenía una minuta y un proceso en curso. Pero el caso no es tan simple, de modo que ahora debemos agregar el hecho que trae a colación el asunto de la buena fe. Y es que, como casi no hay fraude perfecto, hay un dato crucial: al momento de independizarse en la segunda partida (la que llega hasta la empresa Cándida), el registrador deja constancia de que el antecedente registral del terreno es, ni más ni menos, el primer asiento de la partida que llega hasta el señor X. Es decir, queda en evidencia que el origen de la segunda partida es la primera partida; esta última entonces resulta la más antigua.

 

Claro, se dirá que, de todos modos, el artículo 2022 es categórico y lo que importa es solamente la prioridad registral, si se trata de comparar cadenas de asientos registrales. Pero, eso dejaría de lado lo que señala el artículo 1135 del mismo Código Civil:

Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea de fecha anterior.

 

Un momento, ¿eso no es más o menos lo mismo que señala el artículo 2022? Sí, pero el 1135 hace énfasis en algo muy importante: la buena fe. La empresa Cándida puede alegar una supuesta buena fe en su vertiente de ignorancia, asumiendo que solo estaba obligada a revisar su partida registral, en cuya historia no aparece el nombre del señor Séneca, sino únicamente un tracto sucesivo aparentemente limpio. Pero, no puede hacer lo mismo con la buena fe en su vertiente de la debida diligencia. ¿Por qué? Precisamente porque, si hubiera sido diligente, habría advertido fácilmente que el asiento de origen de su partida continuaba en otro tracto sucesivo que llegaba a la anotación de demanda del señor Séneca y su posterior sentencia judicial que lo declaraba propietario en virtud de un contrato muy antiguo. En consecuencia, habría advertido la maniobra del representante legal de la empresa Sureña I, que con la independización a su empresa Sureña II, había burlado el proceso judicial (con el craso error de SUNARP, al no haber arrastrado la anotación de demanda a la nueva partida). En suma, con una mínima diligencia, Cándida habría notado que la partida del terreno que pretendía adquirir estaba contaminada por la mala fe, de la cual la empresa Cándida termina participando al no querer ver lo evidente, o sostener que no tenía por qué verlo.

 

En suma, ni la empresa Sureña II, ni la empresa Cándida, pueden considerarse acreedores de buena fe. El problema es que, en este tipo de casos, algunas cortes judiciales solo quieren mirar el artículo 2022, ahorrándose el trabajo de analizar la cuestión de la buena fe que postula el artículo 1135. Y es aquí, entonces, donde entra la necesidad de que la Corte Suprema establezca una doctrina jurisprudencial que les otorgue coherencia sistemática a ambas normas del Código Civil.  ¿En qué sentido? Pues en el que permita analizar el elemento de la buena fe antes que la mera inscripción, si el titular último, al que se cuestiona su derecho, no puede ampararse en la buena fe en su vertiente de debida diligencia. En otras palabras, no puede uno hacerse de la vista gorda si tiene un fraude evidente a una simple copia literal de distancia. Y, de otro lado, aunque la justicia tenga que ser ciega, no puede ser ingenua.

 

(*) Abogado PUCP; MBA Centrum Católica.

 

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