Errores registrales y dificultades para corregirlos

Columna “Derecho & Empresa”

¿CONFLICTO DE COMPETENCIA O INEXACTITUD REGISTRAL?

Lourdes Boulangger Atoche (*)

Con el constante crecimiento demográfico de las ciudades, las zonas urbanas de cada distrito se expanden cada vez un poco más, se crean nuevos distritos y las inmobiliarias aprovechan las zonas rurales hasta ahora despobladas, para lanzar sus nuevos proyectos inmobiliarios y ofrecer a muchos el sueño de la casa propia.

Parte del trabajo de las inmobiliarias es obtener habilitaciones urbanas ante la Municipalidad del distrito que ejerce jurisdicción sobre el predio sobre el que se construirá el nuevo proyecto inmobiliario, gestionar trámites en las notarías, en Registros Públicos y demás.

Muchos de estos predios incluso requieren de una primera inscripción, toda vez que han sido vendidos por sus poseedores a las inmobiliarias, en cuyo caso al aperturar la partida del inmueble necesariamente se consignará la jurisdicción del distrito al que pertenece el predio.

Ahora bien, ¿qué sucede cuando por error se inscribe el predio en una jurisdicción (distrito) vecina y no a la que pertenece realmente, y el propietario al darse cuenta, desea inscribir el predio en su verdadera jurisdicción? ¿De qué serviría esto?, pensarán algunos, ¿en qué me beneficiaría cambiar la jurisdicción del predio? Bueno pues, digamos que en un distrito tiene mayor población urbana y condiciones que hacen que la valorización de los bienes inmuebles es mucho mayor para efectos comerciales o del Impuesto Predial, o tal vez los arbitrios y tasas en una Municipalidad son más bajas que en la otra.

Con indiferencia de la razón que motive a los propietarios a cambiar la jurisdicción de su predio, lo cierto es que si un predio pertenece a un distrito y por error fue inscrito como si se encontrara bajo la jurisdicción de otro, este error debería poder corregirse, o al menos eso es lo que nos dicta el sentido común.

Este supuesto calza perfectamente en el supuesto de inexactitud registral contemplado en el artículo 75 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos, con lo cual corresponde aplicar el artículo 85 del TUO del Reglamento de Registros Públicos que nos indica que “Cuando la rectificación se refiera a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes, bastará la petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren el error producido. Dichos documentos pueden consistir en copias legalizadas de documentos de identidad, partidas del Registro de Estado Civil o cualquier otro que demuestre indubitablemente la inexactitud registral”. En ese sentido, dado que las inscripciones de la jurisdicción de un predio se realizan mediante un Certificado de Jurisdicción, debería bastar con la presentación de dicho documento al registrador y detallar los límites del distrito para que el mismo proceda a realizar el cambio de jurisdicción en la partida del predio afectado.

Sin embargo, el Tribunal Registral ha considerado, interpretando erróneamente el art. 90 del TUO del Reglamento General de Registros Públicos, que sólo existen tres posibles supuestos de inscripción de jurisdicción de predios: 1. Inscripción de jurisdicción distrital de un predio cuando no aparece registrada en el Registro de Predios; 2. Rectificación de jurisdicción, cuando apareciendo registrada una jurisdicción se pretende su cambio, para cuyo efecto, de acuerdo con lo expresado por el registrador, deberá presentarse la resolución judicial que resuelva un conflicto de competencia; y 3. Cambio de jurisdicción, en el supuesto de creación de un nuevo distrito, bastando para su inscripción la presentación del respectivo certificado de jurisdicción expedida por la Municipalidad que por Ley asume la nueva competencia; criterio que ha recogido en las Resoluciones N° 568-2016-SUNARP-TR-L y N° 2317-2015-SUNARP-TR-L.

Pero, ¿qué pasa si, tras el error inicial, se han inscrito algunos actos por parte del municipio errado, como por ejemplo la habilitación urbana? No es que ese municipio reclame jurisdicción una vez advertido el error, es decir, no hay conflicto, pero hay inscripciones anteriores. Registros Públicos y el Tribunal Registral consideran que sólo procederá la rectificación de jurisdicción si se presenta una resolución judicial que resuelva un conflicto de competencia, pese a que en este caso no existe ningún conflicto de competencia, sino un simple error inicial en la inscripción de la jurisdicción de un predio, sobre el cual el municipio errado no quiere insistir ni reclamar una jurisdicción que no tiene.

Esto, sin tomar en cuenta que en casos como este se puede entender perfectamente que se trata de un supuesto de inexactitud registral y no de ninguno de los supuestos que contempla el artículo 90 del TUO del Reglamento General de Registros Públicos, que no resulta aplicable en este caso, con lo cual el registrador terminaría obligando a cualquier inmobiliaria que quiera corregir un error en la inscripción de la jurisdicción de su predio a enfrentarse a un proceso judicial de conflicto de competencia, para un supuesto que bien podría resolverse adjuntando a la petición de la inmobiliaria los documentos que prueben fehacientemente el error incurrido.

(*) Abogada por la Universidad de Piura. Montes Delgado – Abogados SAC.