Deducción de gastos por servicios públicos en caso de alquileres vencidos

Columna “Derecho & Empresa”

GASTOS DE SERVICIOS PUBLICOS EN ALQUILERES VENCIDOS O EN LITIGIO

Daniel Montes Delgado (*)

Conforme a una norma que se encuentra ubicada en el Reglamento de Comprobantes de Pago, los gastos por servicios públicos instalados o suministrados en un local alquilado son deducibles por el arrendatario respecto de su Impuesto a la Renta, a condición de que exista un contrato de alquiler por escrito con firmas legalizadas notarialmente, y solo son deducibles a partir del mes en que se legalizan las firmas, por mucho que la fecha del documento pudiera ser anterior.

Más allá de lo cuestionable que es que una regla sobre deducción de gastos se encuentre medio encubierta en el reglamento de comprobantes de pago, el caso es que nos hemos encontrado con un reparo formulado por un auditor de SUNAT bastante curioso: observa los gastos de la empresa arrendataria a partir de la fecha en que el contrato de alquiler legalizado ha señalado como fecha del término de su vigencia, por más que la empresa siga ocupando el local y el propietario siga cobrando la renta. El sustento lógico de este reparo pretende ser que, si el contrato dice cuándo termina, a partir de esa fecha no hay más “contrato” y por ende la legalización de las firmas ya no significa nada.

Afortunadamente, ese reparo es incorrecto. Y lo es porque lo que importa es la “relación contractual”, que se mantiene vigente porque así lo han decidido las partes tácitamente, al no exigir el propietario la devolución del local, ni el arrendatario proceder a devolverlo voluntariamente. Para esos casos, que son frecuentes, existe el art. 1700 del Código Civil, que estipula, a favor del propietario, la regla de que el arrendatario debe seguir pagando la renta convenida hasta que el propietario exija formalmente la conclusión de la relación y la entrega del local. Es decir, mientras el propietario no diga nada, el contrato vencido sigue ejecutándose, porque sigue existiendo una relación contractual. Y es bien sabido que una relación contractual no debe confundirse con el documento escrito que ayuda a probarlo. Si ese documento está legalizado, por lo demás, seguirá siendo válido deducir los gastos por servicios públicos, porque esa legalización sigue correspondiendo a unas condiciones contractuales vigentes entre las partes.

Podríamos aceptar que es más discutible el caso en que el propietario ya exigió la devolución del local pero el arrendatario se niega a devolverlo o aduce tener derecho a permanecer más tiempo o que tiene algún otro derecho de uso o incluso de propiedad sobre el bien. Aunque la solución sería la misma, pues es innegable que los efectos del citado art. 1700 se seguirán desplegando hasta la devolución del local alquilado y luego exigido, incluso judicialmente. No le corresponde a SUNAT hacer de juez y determinar cuál de las dos partes tiene la razón en ese litigio sobre el bien, sino que en todo caso tendría que esperar al desenlace del proceso respectivo, para recién entender que ya no es más posible aplicar el art. 1700 al caso.

Eso nos lleva al último supuesto en comentario, precisamente el caso del arrendatario ya vencido en juicio que no devuelve todavía el bien, esperando el lanzamiento por coacción de la fuerza pública. En este caso nos vemos inclinados a aceptar que SUNAT tendría razón en el reparo porque entonces ya no hay relación contractual que valga entre las partes, a partir de la fecha en que quede firme la decisión judicial que ordene el desalojo del arrendatario.

Queda por comentar un caso que tampoco es infrecuente, similar en parte a lo anterior. Y es el caso en que el local es alquilado a la empresa arrendataria solo por uno de los co-propietarios (hermanos que recibieron una herencia, por ejemplo), pero que luego es discutido por otro co-propietario pidiendo la nulidad de ese contrato por no haberlo hecho participar (legalmente, todos los co-propietarios deben dar su conformidad con actos de disposición como un alquiler). En esos casos SUNAT podría querer también discutir la validez de la deducción de gastos si el contrato con firmas legalizadas es declarado nulo por el Poder Judicial. Pero en ese caso creemos que el gasto es deducible de todos modos, siempre que el arrendatario haya actuado de buena fe.

Y en el mismo supuesto del alquiler de un bien en co-propiedad, si el co-propietario inicialmente postergado firma una adenda al contrato para incluirlo, la deducción de gastos será posible desde la fecha del contrato original si es que al menos uno de los co-propietarios legalizó su firma, ya que la norma no exige ese requisito respecto de todos y cada uno de ellos desde el comienzo.

(*) Abogado PUCP, MBA Centrum Católica. Montes Delgado – Abogados SAC.