Columna “Derecho & Empresa”
COPROPIEDAD:
¿SOLO PUEDEN USAR EL BIEN LOS COPROPIETARIOS?
Juan
Manuel Mendoza Salazar (*)
Previo al desarrollo del
tema, precisamos la noción de propiedad que, según el Artículo 923° del Código
Civil Peruano (CC) prescribe que: “La propiedad es
el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la
ley”.
En cuanto a los derechos del copropietario, el Artículo 974°
del CC prescribe sobre el derecho de uso del bien común, precisando que:
“Cada copropietario tiene derecho a servirse del bien común, siempre que no
altere su destino ni perjudique el interés de los demás. El derecho de usar el
bien común corresponde a cada copropietario. En caso de desavenencia el juez
regulará el uso, observándose las reglas procesales sobre administración
judicial de bienes comunes”.
En cuanto al derecho de disfrute, el Artículo 976° CC
prescribe que: “El derecho de disfrutar corresponde a cada copropietario. Estos están
obligados a reembolsarse proporcionalmente los provechos obtenidos del bien.
Con el preámbulo dado,
pasamos al planteamiento del caso: “Dos personas,
“A y B”, se unen para adquirir una propiedad, posteriormente “A” por motivos de
trabajo viaja al extranjero y después de varios años retorna y acude a su
inmueble, descubriendo que éste se encuentra ocupado por una persona “C”, quien
alega ser pareja de “B”, mencionando que ha sido éste quien le ha cedido el
inmueble para que viva con su familia. Pese a ser copropietario, al querer
tomar posesión del inmueble, el copropietario “A” es impedido por el ocupante
“C”, alegando éste que no tiene autorización de “B” para dejarlo entrar al
inmueble. “A”, en busca de una pronta solución busca a “B” descubriendo que de
éste no se tiene noticias desde hace varios años.
“A” inicia un proceso de desalojo por ocupante precario contra “C” y en
primera instancia se declara fundada su demanda, sin embargo, cuando la litis
es vista por la segunda instancia, se apersona un apoderado de “B”, alegando
que ha sido él quien le ha autorizado a “C” viva en el inmueble con su familia,
para que lo cuide, toda vez que él se encuentra purgando prisión, con lo cual
la demanda de desalojo deviene en infundada”.
Como verán, “A” tiene
dos problemas, ni puede ingresar a su propiedad ni puede desalojar a “C”, quien
se lo impide, supuestamente, en nombre de “B”.
Ante este panorama,
“A” tiene las siguientes alternativas:
1.
Tratar de iniciar un proceso administrativo de
partición e independización del predio, para lo cual necesita un poder de “B”
para los trámites legales. Ante la negativa de “B” de otorgar poder para el
trámite referido, “A” puede acudir al Juez para solicitar la partición e
independización vía judicial, por sí solo.
2.
“A” puede acudir al poder judicial para
solicitar la administración del bien inmueble y posteriormente, como
administrador, desalojar a “C”.
3.
Solicitar la nulidad de la autorización de “B”
por no haber respetado las normas civiles y posteriormente solicitar el
desalojo de “C”. Esto supone un proceso de nulidad de acto jurídico.
En el primer caso, es
evidente que debe existir voluntad de “B” para realizar la partición e
independización del inmueble materia de copropiedad por vía administrativa (que
sería lo más fácil), caso contrario también se podría acudir al Juez a
solicitar la misma (aunque un proceso de ese tipo tome mucho más tiempo).
En el segundo caso, el
Artículo 973° del Código Civil prescribe que: “Cualquiera de los copropietarios
puede asumir la administración y
emprender los trabajos para la explotación normal del bien, si no está
establecida la administración convencional o judicial y mientras no sea
solicitada alguna de ellas. En este caso las obligaciones del administrador
serán las del administrador judicial. Sus servicios serán retribuidos con una
parte de la utilidad, fijada por el juez y observando el trámite de los
incidentes.
Por su parte, el
Artículo 974° antes citado permitiría que “A” ante el abuso de “B”, reflejado a
través de la ocupación de “C”, tiene la posibilidad de pedir al Juez, le asigne
la administración del bien materia de copropiedad y con esta investidura poder
desalojar a “C”. Pero de nuevo, eso tomaría mucho tiempo, además de requerir
dos procesos.
En el tercer caso,
teniendo en cuenta el Artículo 971° del CC que prescribe: “Las decisiones sobre el bien
común se adoptarán por unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien,
darlo en comodato o introducir modificaciones en él”; es evidente que
la decisión tomada por “B” es nula de pleno derecho, toda vez que no ha sido
tomada por unanimidad entre los copropietarios, por lo que al declarase la
nulidad de la autorización de “B”, “C” se convierte en un poseedor precario,
con lo cual “A” ya puede solicitar un desalojo sin que se lo pueda impedir “B”.
Una vez más, sin embargo, esto toma mucho tiempo.
Pensamos que las
normas procesales deberían permitir, dentro del proceso de desalojo iniciado
por un copropietario acreditado contra un tercero no propietario, que se
discuta la oposición de otro copropietario, si este ha sido quien introdujo al
tercero en la posesión del bien. Si así fuera, el proceso del ejemplo inicial
no se habría visto frustrado y los intereses del copropietario hubieran estado
mejor cautelados.
(*) Abogado,
Universidad Nacional de Piura. Montes Delgado – Abogados SAC.
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