Valor de mercado y Valor de tasacion para el Impuesto a la Renta

VALORANDO LO QUE NO SE PUEDE VER

Daniel Montes Delgado (*)

¿Le daría usted el mismo valor a un terreno saneado legalmente, que a uno cuya propiedad está siendo impugnada por un tercero? ¿O acaso valdría lo mismo un terreno libre, que uno invadido por? El sentido común nos dice que no pueden tener el mismo valor, en el primer caso porque existe un riesgo, aunque sea mínimo, de perder la propiedad recién adquirida, mientras que en el segundo caso, porque el comprador tendrá que incurrir en costos adicionales para desalojar a los invasores.

Si una persona, o una empresa, desean vender esta clase de bienes, que tienen alguna situación desfavorable o problemática, tendrán que negociar con los posibles compradores, hasta llegar a un precio que equilibre el potencial precio del bien libre de problemas (situación hipotética), con el precio disminuido a causa de la ponderación de esos riesgos o costos adicionales. En ese libre juego de mercado, las partes llegarán a un acuerdo que satisfaga a ambas.

Esto no tendría nada de malo, si no fuera porque la Ley del Impuesto a la Renta establece que la venta de bienes, en especial de inmuebles, debe realizarse siempre a “valor de mercado”, pero definiendo ese valor de mercado a partir de las propias operaciones de la empresa. Si no hay operaciones comparables, la norma establece como mecanismo referencial último, para determinar el valor de mercado, el que arroje una tasación del inmueble. Está claro que la ley busca evitar la subvaluación de los bienes, estableciendo criterios más objetivos para juzgar sobre la fehaciencia del valor de esas operaciones. El instrumento referencial, sin embargo, puede convertirse en un instrumento ciego, que no atienda a las circunstancias de la venta o del bien vendido, terminando así por convertirse en injusto.

Pensemos ahora en otro ejemplo: una empresa o persona quiere vender no un terreno completo, sino solamente una cuota ideal de acciones y derechos sobre ese terreno, porque existe un co-propietario que no está interesado en vender. La persona o empresa que compre esa cuota ideal del terreno deberá entenderse con un co-propietario que puede tener intereses y expectativas muy diferentes a las del comprador. Ese riesgo, que puede ser un riesgo de pérdida de oportunidades, o de costos adicionales de transacción, se traduce nuevamente en una disminución del precio referencial que pueda estar contenido en una tasación, que no contempla estas circunstancias.

Debemos añadir además que las tasaciones se realizan tomando como referencia el supuesto de que el terreno  se venderá completo, por eso no hay tasaciones de cuotas ideales. Del mismo modo, las tasaciones no reflejan cualquier otra circunstancia “subjetiva” como las descritas en este artículo. Volviendo al último caso, nuevamente es de sentido común entender que no es lo mismo vender un terreno entero, que vender una cuota ideal de ese mismo terreno.

Sin embargo, SUNAT parece entender que la norma se aplica sin dudas ni murmuraciones, por lo que se atrinchera detrás del valor de tasación, queriendo juzgar todos los casos por igual. Creemos que esto es un error, y ello obedece a la falta de distinción entre un concepto como el de valor de mercado (concepto abierto y que debe tener en cuenta el contexto de la operación), con un concepto distinto que es el de la tasación, que solo busca darnos un valor referencial, bajo supuestos controlados, pero que debe completarse con el análisis y la ponderación del contexto, o de lo contrario podemos llegar a acotaciones injustas.

(*) Abogado PUCP. MBA Centrum Católica. Montes Delgado – Abogados SAC.