EL
CLAN ORELLANA Y LA PARANOIA REGISTRAL Y NOTARIAL: ACABANDO CON LA SEGURIDAD
JURIDICA (y III)
Daniel
Montes Delgado (*)
Acerca de la modificación del art. 2014 del Código
Civil, que dispone la Ley 30313 como correlato de la introducción de la figura
de la cancelación de asientos registrales por suplantación de identidad o
falsificación de documentos, cabe hacerse algunas interrogantes. Lo primero
atañe a la redacción de esta modificación, pues sigue señalando que el tercero
adquirente de buena fe mantiene su derecho aunque después se anule, rescinda o
resuelva el derecho del transferente (todo ello como siempre, en sede
judicial), a lo cual se agrega la precisión de que esto incluye a la novedosa cancelación
de asientos registrales (que es un tema meramente administrativo), esto es, la
cancelación de asientos registrales por suplantación o falsificación no afecta
al tercero adquirente de buena fe, siempre que se trate de causas que no
consten en los asientos registrales, a lo cual se ha añadido la peligrosa
precisión de que la causa tampoco debe constar en los “títulos archivados”.
Es decir, ahora con más razón todavía que antes, el
tercero adquirente debe revisar exhaustivamente los títulos archivados que
sustentan la cadena de dominio que lleva hasta su transferente, a fin de
detectar cualquier atisbo de falsedad o suplantación. Pero ¿si el registrador
en su momento, ni el notario, percibieron la falsedad, por qué el tercero
adquirente de buena fe estaría en mejor capacidad de detectarla? Si no lo hace
y luego se cancela el asiento registral de un propietario anterior, en virtud
de una falsificación contenida en un título archivado ¿se aplicaría la
excepción del art. 2014 modificado, de modo que el tercero adquirente perdería
la propiedad?
Es evidente que una suplantación o falsificación va
a constar en los títulos archivados, ese no es el punto importante, lo que
demuestra el error del legislador, sino que más bien la cuestión es si esos
defectos son detectables o no con una diligencia ordinaria por parte del
tercero adquirente. Allí está la trampa de esta modificación y uno de los
efectos más dramáticos sobre la seguridad jurídica, ya que imponerle al
comprador de un inmueble la carga de tener que verificar la identidad de las
personas intervinientes en el tracto sucesivo de propiedad, es demasiado
oneroso y lleno de incertidumbre.
Otro efecto lo veremos en la forma de contratar la
compraventa de inmuebles. Si hasta ahora lo usual era cancelar el precio o
buena parte de él al momento de efectuar un bloqueo registral y firmar la
escritura pública, lo más seguro ahora será que se reserve ese pago hasta que
se produzca en efecto la inscripción, puesto que el novedoso procedimiento de
oposición a la inscripción registral constituye un riesgo importante. Y es que
el comprador podía antes estar seguro de que con el bloqueo registral su
compraventa sería inscrita con bastante seguridad, pero ahora podría aparecer
un nuevo tipo de estafa: el vendedor hace todo ello pero siembra el germen de
una falsedad que diera lugar a una oposición registral, que impediría la
inscripción, pero si ya cobró el precio, el vendedor estafador podría enseguida
vender de nuevo el inmueble, con otra escritura pública, la misma que sí podría
inscribirse entrando en cola después de la inscripción fallida del primer comprador,
quien deberá hacer maravillas para recuperar el precio pagado.
Veámoslo desde el punto de vista de los bancos:
¿cómo podrá una entidad bancaria estar segura de que la hipoteca sobre el
inmueble que está financiando a su cliente será efectivamente inscrita después
del bloqueo registral (usado hasta ahora como condición para el desembolso), si
ahora tenemos el riesgo de la oposición a la inscripción registral? Y la
solución no es sencillamente postergar el pago del precio hasta la efectiva
inscripción, ya que el Código Civil sigue señalando que la sola obligación de transferir
un inmueble hace al acreedor propietario del mismo, por lo que la inseguridad
alcanza ahora también al vendedor, que tendría que esperar a que le paguen por
un tiempo impreciso después de que ya vendió, con el consiguiente riesgo de que
el comprador desaparezca, fallezca, transfiera o realice cualquier acto de
disposición respecto del inmueble que ya le pertenece pero sin que lo haya
pagado todavía. ¿Y si aparece una oposición registral que impide la
inscripción? El vendedor ya no cobrará el precio ofrecido, pero puede verse en
problemas para recuperar la total y libre disposición de su inmueble. Por eso
decimos que con esta ley se acaba la seguridad jurídica como la conocíamos.
Por último, debe criticarse la modificación que
dispone la Ley 30313 a la Ley del Notariado, de forma que los notarios solo
puedan extender escrituras públicas de compraventa, usufructo, cesión en uso,
uso, hipoteca, anticresis, alquiler y demás actos de disposición sobre
inmuebles que se encuentren dentro de la misma provincia donde se ubica el
despacho notarial. Esta limitación es inconstitucional, no solo porque atenta
contra la libertad de trabajo y de contratación de los notarios y de todos los
ciudadanos, sino porque además puede imponer cargas de traslado y gastos innecesarios
para personas que desean vender inmuebles ubicados en lugares distintos a su
residencia habitual. La función notarial es la misma en cualquier parte del
país, por lo que no tiene sentido tratar de impedir suplantaciones o
falsificaciones limitando al notario.
(*) Abogado PUCP, MBA Centrum Católica. Montes
Delgado – Abogados SAC.
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