Formas de resolver un contrato ante un incumplimiento de la otra parte

Columna “Derecho & Empresa”

RESOLUCION DE CONTRATOS Y SUS FORMALIDADES

Daniel Montes Delgado (*)

El tema de las demandas de desalojo y sus requisitos siempre da mucho que hablar, porque en cuanto a ello los jueces tienen criterios muy específicos, que rayan si se quiere en la exquisitez. Así, si se plantea una demanda de desalojo por ocupación precaria (sin título habilitante para la posesión), pero resulta que el demandado no es exactamente un precario, por más que la parte demandante tenga igualmente válidas razones para exigir que se le devuelva la posesión del bien, la demanda será declarada improcedente o infundada. Entonces, si se quiere demandar desalojo por precario, se debe ser muy cuidadoso con la configuración de esa causal. Es lo que en otros lares llaman una situación de “disparo único”, no se puede fallar.

Esto viene a comentario por la sentencia recaída en la Casación 4980-2015 LIMA SUR (publicada el 03 de enero de 2018). Y es interesante por su relación con otro tema muy importante: la diferencia entre la forma de resolución de un contrato que establece por defecto el Código Civil (art. 1429) y la forma de resolución que pueden pactar las partes en el contrato (art. 1430). En este caso, una empresa que había vendido un inmueble en cuotas, se comunica el incumplimiento en el pago de tres cuotas como causal de resolución conforme al art. 1429, concediendo el plazo de cinco días para el pago. Al no hacerse efectivo el pago, la empresa da por resuelto el contrato y subsecuentemente demanda el desalojo por ocupación precaria, al entender que el poseedor demandado ya no tiene título habilitante (al haber desaparecido el vínculo contractual) para estar allí. Parece lógico, pero el caso es que la empresa pierde el proceso después de varios años, sin conseguir recuperar la posesión de su bien. ¿Por qué? Veamos.

La Corte Suprema señala que el apercibimiento comunicado por la empresa demandante conforme al art. 1429, no había cumplido con otorgar el plazo que indica esa norma para el cumplimiento de la obligación en mora, que es de quince días, ni un día menos. Y la empresa del caso solo había otorgado cinco días para ello. Con eso, resulta que el contrato había sido resuelto indebidamente, es decir, no había desaparecido el vínculo contractual y por tanto el demandado no era un precario, sino que todavía tenía un título habilitante, cuya validez en todo caso tendría que discutirse en otro proceso. El disparo único había fallado.

A diferencia de ese supuesto, el art. 1430 del Código Civil permite a las partes pactar que, ante un incumplimiento determinado señalado expresamente en el contrato, la parte que sí ha cumplido comunique simplemente a la otra parte incumplida que va a hacer uso de esta cláusula y da por resuelto el contrato, sin necesidad de otorgar un plazo para subsanar el incumplimiento. A primera vista, esta forma de resolver los contratos parece mucho más ventajosa y de hecho lo es, aunque no necesariamente siempre. Quizá le hubiera ido mejor a la empresa del caso en comentario, si hubiera pactado esta forma de resolución y no dejar ese tema a la forma por defecto del art. 1429, el que además uso en forma incorrecta.

Entonces, si el contrato no dice nada expreso en contrario sobre la forma de resolución, debemos aplicar el art. 1429 (el art. 1430 no se aplica por subsidiariedad ni nada parecido, debe ser expresamente pactado y deben ser bien señaladas las prestaciones por las cuales se quiere resolver automáticamente), pero respetando su formalidad y el plazo mínimo.

Y si se pactó conforme al art. 1430, también debe usarse correctamente, comunicando a la parte incumplida la decisión de valerse de ese recurso, sin contaminar ello con variaciones que puedan desvirtuar la resolución. Así, si en esa comunicación se le concede un plazo a la otra parte para subsanar su incumplimiento, ya no estamos ante una resolución automática. Y si se cita a la vez el art. 1430 con el art. 1429 (error frecuente), ya no queda claro si la resolución puede ser válida o no. Como tampoco debe usarse la forma del art. 1430 ante situaciones que no son claramente las pactadas como causal de resolución automática, para las cuales debemos seguir usando el art. 1429.

(*) Abogado PUCP; MBA Centrum Católica. Montes Delgado – Abogados SAC.