Habitualidad en venta de porcentajes sobre inmuebles para el Impuesto a la Renta

Columna “Derecho & Empresa”

HABITUALIDAD EN LA VENTA DE PORCENTAJES DE UNA PROPIEDAD

Daniel Montes Delgado (*)

El Informe 033-2014 de SUNAT señala que en el caso de una persona natural sin negocio, que venda porcentajes de propiedad sobre un terreno, sin dejar de ser propietaria, alcanzará la condición de habitual el momento de realizar la tercera venta en un mismo ejercicio, con lo cual el Impuesto a la Renta que deberá pagar ya no será de 5% (segunda categoría) sino de 30% (tercera categoría). Se puede decir que esta conclusión es correcta, pero amerita algunas consideraciones en algunos casos especiales.

Lo primero a destacar es que el informe comentado se refiere a la habitualidad del art. 4 de la Ley del Impuesto a la Renta (LIR), que es la regla aplicable a las personas naturales sin negocio. Pero, sin perjuicio de esa regla, existe otra habitualidad, la del numeral 3) del inciso d) del art. 1 de la LIR, en cuyo caso las rentas provenientes de esas operaciones (“venta, cambio o disposición habitual de bienes”) siempre serán de tercera categoría, desde la primera venta. ¿Cabe que la venta de porcentajes sobre una propiedad pueda considerarse habitual desde la primera venta, conforme a esta otra regla?

En un caso semejante, la RTF 6333-4-2006 señaló que constituye renta gravada de tercera categoría la venta de porcentajes de un terreno, respecto del cual existía un proyecto para la construcción de un conjunto residencial, efectuado entre personas naturales, por lo que no era de aplicación la regla de la habitualidad del art. 4, sino la otra habitualidad del art. 3 (antes las normas tenían una ubicación distinta, por lo que en todo caso estamos traduciendo el criterio de la RTF a las normas actuales). Y eso está bien porque el mencionado proyecto denota la voluntad de llevar a cabo un negocio desde la primera venta.

Así por ejemplo, casos como el de la venta en partes de un terreno rústico (independizadas), pero respecto del cual se ha dejado áreas libres para futuras vías públicas y áreas verdes, en previsión de una futura habilitación urbana, denotarían la misma intención de corte empresarial, por lo que no habría que esperar a la tercera venta para entender que estamos ante una renta de tercera categoría (30%). Y si se vendieran porcentajes, en lugar de lotes, sería igual, no siendo de aplicación este criterio del Informe 033-2014 de SUNAT.

Por otro lado, tenemos el caso de las operaciones de permuta que se realizan entre personas naturales co-propietarias de varios terrenos, que fueron independizados de una co-propiedad original más grande. Usualmente, en esos casos, para dejar cada lote en propiedad de cada co-propietario, se realizan donaciones recíprocas de las acciones y derechos, de modo que una persona dona su porcentaje en los demás lotes y recibe la donación de los porcentajes de los demás en su lote propio. Si resulta que esas donaciones recíprocas suman tres o más, es posible que SUNAT quiera usar el criterio de este Informe 033-2014, gravando las dos primeras con 5% y la tercera y siguientes con el 30%, con el añadido de calificar las donaciones recíprocas como si fueran permutas, lo que llevaría a considerar un valor de mercado de referencia. En realidad, la intención de estas personas no es venderse recíprocamente, sino dar término a una situación de co-propiedad, conforme lo promueve además el Código Civil, por lo que darles este tratamiento nos parecería exagerado.

Finalmente, tomemos el caso de un co-propietario que solicita judicialmente el remate de un inmueble, porque quiere la división y partición, pero no hay acuerdo con sus co-propietarios, o sencillamente la casa no puede partirse físicamente, por lo que solo queda venderla y repartir el dinero. El Código Procesal Civil permite, en esos casos, que una vez hecha la tasación, los otros co-propietarios eviten el remate por el mecanismo de comprarle al solicitante del remate su cuota, pagando a ese valor de tasación. Si entendemos que el solicitante va a venderle a los demás una cuota a cada uno, SUNAT podría gravar esas transferencias, siguiendo este criterio del Informe 033-2014, primero con el 5% y luego con el 30% si llegan a ser tres o más. Sin embargo, nunca fue la intención de esta persona el vender en esa forma, lo que determina un resultado injusto, aspecto que debiera ser considerado.

(*) Abogado PUCP, MBA Centrum Católica. Montes Delgado – Abogados SAC.