INMUEBLES
HISTORICOS, BENEFICIO MUNICIPAL E IMPUESTO A LA RENTA
Daniel
Montes Delgado (*)
La Ordenanza 387 de la Municipalidad de Miraflores,
distrito de Lima que todavía conserva microzonas con inmuebles históricos que
vale la pena conservar, implementó desde 2012 un sistema de “transferencia de
alturas de edificación” para ayudar a esa conservación. Funciona más o menos
así: si usted es propietario de un inmueble de este tipo, se puede acoger voluntariamente
a la ordenanza y se obliga a no destruir el inmueble ni a modificarlo
sustancialmente, en principio para siempre, soportando la inscripción de esa
carga en la partida registral del inmueble. ¿Y qué recibe a cambio? El
municipio le emitirá una especie de certificado que contenga el derecho, al que
usted ha renunciado, de edificar en su terreno hasta una altura determinada
(según la zonificación), que usted puede transferir a terceros que quieran
elevar la altura máxima de sus edificios en otras zonas específicas, las de
mayor modernidad, digamos. El precio de la trasferencia lo decide usted
libremente con su comprador. Una obligación adicional a cargo suya: debe
destinar un porcentaje de lo que consiga a la conservación de su inmueble
(tarea fiscalizada por el municipio, se entiende). Así se consigue conservar
los inmuebles relevantes, sin que el municipio tenga que poner dinero, y sin
que el propietario tampoco tenga que hacerlo, al menos en parte.
Sin perjuicio de otros temas interesantes (por
ejemplo: ¿si puedo edificar pisos adicionales en otras zonas con el certificado
adquirido, por qué no podría haberlo hecho sin él?), esta vez queremos enfocarnos
en el aspecto tributario del asunto. Y es que podríamos estar hablando de sumas
considerables en juego. Lo primero a decir es que, tratándose de personas
naturales que transfieren el derecho a altura adicional de edificación, no
estarían gravadas con el Impuesto a la Renta, ya que no transfieren un inmueble,
sino un derecho, que ni siquiera es un derecho sobre el mismo inmueble del cual
es propietario, supuesto que no está previsto en la ley. Solo podría generar
una duda la disposición del art. 23 de la ley de este impuesto, cuando se
refiere a que son rentas de segunda las recibidas por obligaciones de no hacer
(no alterar el inmueble, en este caso), pero eso solo funciona cuando ese no
hacer es algo que hubiera representado rentas de segunda o de alguna otra categoría
(tercera, cuarta o quinta), lo que en este caso no se aplica. En suma, este “derecho”
no viene a distinguirse de otros similares, como los que le puede dar a usted
el ser propietario de un terreno cuyos parámetros de edificación le permiten
construir hasta siete pisos; usted no tiene una renta por ello, así venda el
inmueble (que es el único que le genera rentas gravadas).
Tratándose de un caso en que el propietario del
inmueble sea una empresa, la situación es distinta, porque a ellas se les aplica
la regla del art. 3 de la Ley del Impuesto a la Renta, referida a la afectación
de rentas provenientes de “operaciones con terceros”, ya sean accidentales o
eventuales. Lo único que importa es que en esas operaciones las partes
consientan entre sí el nacimiento de obligaciones y derechos, que es
precisamente lo que ocurre cuando usted le transfiere el derecho de edificación
a un tercero a cambio de una suma de dinero. De modo que la ganancia obtenida
en esta clase de operaciones por una empresa estaría gravada con la tasa
general del 30%, lo cual no es poco.
Una cuestión adicional e importante es determinar a
cuánto ascendería esa ganancia de la que hablamos en el caso de empresas. Si
asumimos que el costo del derecho transferido es cero, entonces todo sería
ganancia, pero si asumimos que el costo del derecho es igual al monto que la
empresa se ha obligado a invertir en la conservación del inmueble, entonces la
ganancia sería solo la diferencia. Tema aparte es la distribución en el tiempo
de ese costo, puesto que seguramente la inversión sería paulatina, así como las
implicancias de la posible transferencia del derecho de altura por otras clases
de derechos o de bienes (canje por inmuebles, aporte a una sociedad, etc.). Por
ejemplo, si la empresa transfiere el derecho a una empresa constructora, recibiendo
una cantidad de acciones sin derecho a voto, pero ligada a un dividendo por el
futuro beneficio derivado de los pisos adicionales a construir, podría ocurrir
que su ganancia inicial por la transferencia del derecho se acercara a cero,
dejando para más adelante una ganancia vía dividendos que solo pagarían 4.1% en
cabeza de los socios, ya no de la empresa transferente.
Como vemos, los aspectos tributarios también son
importantes en esta clase de figuras novedosas, para no calcular mal la
ganancia esperada, teniendo en cuenta el costo tributario de los beneficios y
operaciones. Como la idea de Miraflores es buena, estamos seguros que se
aplicará en más municipalidades, de allí que sea necesario tener estos efectos
colaterales muy en claro.
(*) Abogado PUCP, MBA Centrum Católica. Montes
Delgado – Abogados SAC.
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