¿SE PUEDE DEMANDAR EL DESALOJO ANTES DEL VENCIMIENTO DEL ALQUILER?
Juan Manuel Mendoza Salazar
(*)
Cuando las personas deciden ganar
un dinero extra, a través del arrendamiento de sus inmuebles, surge la
desconfianza por el hecho de no saber la calidad de persona que pueda tener su
futuro inquilino, es decir, si será de las personas que pagan puntualmente su
alquiler y se retiran al vencimiento del plazo del contrato, o serán de las personas impuntuales que pagan de manera
irregular, parcialmente o fuera del plazo de pago de la renta, y que además no cumplen con las demás
cláusulas contractuales, dando al bien destino diferente de aquél para el que se
concedió expresa o tácitamente, lo prestan o subarriendan a terceros, lo destruyen
y/o modifican sin autorización del dueño, entre otras situaciones.
La pregunta es ¿Qué podemos hacer
legalmente para prevenir que el inquilino devuelva el inmueble en el
plazo pactado? La respuesta la podemos encontrar en el primer párrafo
del Artículo
594 del Código Procesal Civil (CPC) que
establece la posibilidad de seguir un proceso
que termine en una sentencia con condena de futuro: “El desalojo puede demandarse
antes del vencimiento del plazo para restituir el bien. Sin embargo, de
ampararse la demanda, el lanzamiento sólo puede ejecutarse luego de seis días
de vencido el plazo”.
Como se lee de la norma en comentario, es factible que meses antes de que se venza el plazo
del contrato de arrendamiento, conociendo ya en el transcurso de los meses de
arriendo la calidad de persona que tiene el inquilino y ante la duda
de saber si el inmueble será devuelto de manera oportuna; lo más seguro sería entablar una demanda de desalojo con ejecución futura de
la sentencia, lo que por sí demanda un
gasto, pero que termina siendo una inversión; pues pueden ocurrir
dos eventos: que el inquilino entregue el inmueble al término del plazo, por lo
que las costas y costos del proceso correrán a cargo del demandante,
convirtiéndose en una inversión a cambio de la tranquilidad del arrendador, o puede suceder que el inquilino no pretenda salir
dentro del plazo, ocurriendo que se activa la sentencia para desalojarlo seis
días después de vencido el plazo y a la vez se le condena al pago de costas y
costos del proceso, convirtiéndose en una inversión no solo a cambio de la
tranquilidad del arrendador, sino que a la vez sería recuperable económicamente para éste; todo ello de
conformidad con lo prescrito por el segundo párrafo de la norma en comento, que
a la letra dice: “Si el
emplazado se allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a
disposición del demandante, éste deberá pagar las costas y costos del proceso”.
Relacionado con lo anterior, cabe preguntarse lo siguiente: ¿A falta de acuerdo expreso sobre la duración determinada del alquiler, qué hacer para determinar el plazo y poder demandar el desalojo con ejecución futura de la sentencia?
De
conformidad con el artículo 1689 del CPC, a falta de acuerdo expreso, se presume que el
arrendamiento es de duración determinada en los siguientes casos y por los
períodos que se indican:
1.
Cuando el arrendamiento tenga una
finalidad específica, se entenderá que ha sido pactado por el tiempo necesario
para llevarla a cabo.
2.
Si se trata de predios ubicados
en lugares de temporada, se entenderá que el plazo de arrendamiento será el de
una temporada.
Como se
aprecia, en tales casos sí es factible determinar el vencimiento del plazo y para
poder sopesar si se debe o no demandar el
desalojo con ejecución futura de la sentencia, repetimos, es necesario apreciar la calidad de persona con la que
contratamos. En conclusión, sí es posible asegurarse y prevenir que el
dudoso inquilino devuelva el predio al vencimiento del plazo contratado, o al menos en un plazo más
breve que si el proceso de desalojo tuviera que esperar al vencimiento del
arrendamiento.
(*) Abogado por la Universidad Nacional de Piura. Montes Delgado –
Abogados SAC.
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