¿ANTES
O DESPUES DEL AÑO NUEVO DE 2004?
Daniel
Montes Delgado (*)
La figura de las
rentas por ganancia de capital se introdujo en nuestro sistema en el ejercicio
2004, aplicable a las ganancias provenientes de la venta de dos clases de
bienes efectuada por personas naturales: inmuebles y valores (acciones y otros
títulos valores). Como es lógico, esto supuso hacer un corte al 01 de enero de
2004: los inmuebles adquiridos antes de esa fecha, en caso de ser vendidos, no
estarían afectos a este nuevo supuesto, mientras que los adquiridos a partir de
esa fecha, sí podrían estarlo.
A pesar que ha
transcurrido ya una década, por supuesto existen todavía muchos casos de
inmuebles adquiridos antes de 2004. Y todavía quedan dudas acerca de lo que
debe entenderse por “fecha de adquisición” en algunos casos especiales.
Empecemos por decir que, conforme al Código Civil, el solo acuerdo entre
comprador y vendedor de un inmueble, significa que ese comprador ya es
propietario, sin perjuicio de las formalidades y requisitos que aún deban
cumplirse para acceder al registro público. Eso quiere decir que, ante un caso
de adquisición de la propiedad por medio de un contrato de compraventa, esa
será la fecha a comparar con el 01 de enero de 2004, siendo el supuesto más
fácil.
Pero hay casos en los
cuales no existe ese contrato, o si existió no se cuenta con el documento
respectivo, pudiendo ocurrir incluso que el transferente hubiera fallecido
después, casos en los que lo determinante puede ser la escritura pública,
incluso con los herederos del transferente. En esos casos, la fecha de tal
escritura puede ser posterior al año nuevo de 2004, con lo cual el
contribuyente que ahora vende puede verse perjudicado.
El caso de la
prescripción también es particular, porque esta forma de adquirir la propiedad
requiere de una “posesión como propietario” y de un plazo mínimo (cinco o diez
años). La primera cuestión es si se puede considerar como fecha de adquisición
la del inicio de tal posesión, pero entendemos que eso no es posible, ya que la
posesión no es propiedad, por mucho que se le parezca en estos casos. Además,
como para efectos de la prescripción, el último poseedor puede sumar la
posesión de su transferente anterior, tampoco podríamos usar esta fecha como
corte. La segunda cuestión es si entonces la fecha en que se alcanza el plazo
mínimo determina el corte que buscamos, pero la respuesta de nuevo sería
negativa, por las mismas razones ya expresadas. Entendemos que, en todo caso,
la fecha de corte debiera ser la fecha del inicio del procedimiento, ya sea
notarial o judicial, de la prescripción que finalmente se alcanza.
Otro caso es el de las
diversas formas de reivindicación, en que una persona con derecho a recibir la
propiedad del bien se ve postergada por varias causas, debiendo recurrir a un
proceso judicial o arbitral para que se le reconozca tal derecho, pudiendo
haber terminado ese proceso después del 01 de enero de 2004. En la medida que
en este caso lo que hay es un reconocimiento de un derecho anterior, entendemos
que la sentencia o laudo arbitral no marca la fecha de corte, sino que debe ser
la fecha del origen del derecho de esa persona: el fallecimiento del causante
en caso de herencia, la fecha de la minuta en caso de una compra no inscrita,
etc.
Un último caso a
comentar aquí es el de las compraventas con reserva de propiedad, en que el
pacto implica que el comprador solo adquirirá la propiedad cuando haya
terminado de pagar íntegramente el precio. Si eso ocurrió después del 01 de
enero de 2004, entendemos que la inafectación no le alcanza a este inmueble. Y
lo mismo se aplica a los contratos preparatorios y de opción, en que todavía no
hay transferencia de propiedad, sino hasta que se celebra el contrato
definitivo.
(*) Abogado PUCP, MBA
Centrum Católica. Montes Delgado – Abogados SAC.
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