CASA
HABITACION E IMPUESTO A LA RENTA: ¿CUANTO TIEMPO SE NECESITA?
Daniel
Montes Delgado (*)
Pensemos en el
siguiente caso: una persona decide dejar una vivienda alquilada, donde ha
venido viviendo hasta ahora, para mudarse a la casa que acaba de terminar de
construir en un terreno cuya propiedad tiene desde hace cinco años, pero
resulta que luego de esa mudanza, a los pocos meses, se ve en la situación de
aceptar una oferta de venta de esa casa propia. Cuando se acerca a la notaría a
firmar la escritura pública de compraventa, firma el formato donde declara que
es su casa habitación, por lo que no paga ninguna suma por concepto del
Impuesto a la Renta. Tiempo después, SUNAT la fiscaliza y le hace la
observación de que esa propiedad no califica como casa habitación porque no
vivió en ella al menos dos años, sino solo unos pocos meses.
Al respecto, debemos
indicar que el literal i) del último párrafo del art. 2 de la Ley del Impuesto
a la Renta establece una inafectación para el caso de la venta de inmuebles “ocupados
como casa habitación del enajenante”. Esta norma de la ley no señala un plazo
mínimo para esa “ocupación”, de modo que en todo caso el establecimiento de ese
plazo mínimo correspondía al reglamento. Pues bien, el reglamento en su art.
1-A define a la casa habitación del enajenante como aquel inmueble que “permanezca
en su propiedad por lo menos dos (2) años”, y que además no haya sido destinado
total o parcialmente a ciertas actividades de corte empresarial.
Como vemos, la norma
reglamentaria no exige un plazo mínimo de ocupación, sino de propiedad sobre el
inmueble, por lo que si adoptamos una interpretación literal en el caso
comentado, deberíamos concluir que el inmueble vendido por esa persona sí
califica como casa habitación, al cumplir los dos requisitos del reglamento.
Por su parte, SUNAT alega en estos casos que debe entenderse por “propiedad”,
una en la cual se combinen el derecho de propiedad sobre el inmueble, junto con
el derecho de posesión sobre el mismo, entendiendo que esa posesión debe ser en
la forma de “casa habitación”. Esto asumiendo que el derecho de posesión se
subsume en el de propiedad.
Discrepamos de la
posición de SUNAT, desde que no es cierto que el derecho de propiedad suponga
siempre que al mismo tiempo se ejerza un derecho de posesión inmediato y
directo sobre el bien. Por ejemplo, una persona puede ser propietaria de un inmueble
y no ser poseedora del mismo porque lo ha entregado en alquiler. De otro lado,
no porque el inmueble no haya sido ocupado (porque es un terreno vacío, por
ejemplo) no quiere decir que el propietario no ejerza una posesión efectiva,
directamente por él mismo o a través de un vigilante o por otros medios.
Por lo demás, asumir
que el reglamento exige posesión como vivienda al mismo tiempo que propiedad,
por al menos dos años, sería demasiado, porque eso ya no sería una
interpretación sino una modificación del reglamento, que la administración
tributaria no puede llevar a cabo porque
no está entre sus competencias.
De modo que pensamos
que, en estricto, el requisito de ocupación como casa habitación del que habla
la ley se refiere solamente a la ocupación inmediatamente anterior a la
compraventa del bien, siempre que el mismo haya permanecido en propiedad del
vendedor al menos dos años, como dice el reglamento. Admitimos que esa
conclusión puede ser usada de modo que los contribuyentes asuman una ocupación
demostrable justo antes de vender, de modo que alcancen la inafectación, y
hasta admitimos que eso debe estar fuera de lo que el legislador hubiera
querido establecer, pero el caso es que el reglamento es defectuoso en este
punto, sin que hasta el momento haya sido corregido. Y mientras no sea así, los
contribuyentes no pueden verse limitados en sus derechos a fijar su vivienda
como mejor les parezca o convenga.
(*) Abogado PUCP, MBA
Centrum Católica. Montes Delgado – Abogados SAC.
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