COMPRAR
PARA VENDER INMUEBLES: REPAROS DE SUNAT
Daniel
Montes Delgado (*)
Hace un tiempo notamos que de nuevo la
administración tributaria está acotando en algunos casos a las personas
naturales que han vendido inmuebles, pagando el impuesto a la renta de segunda
categoría (5%), sosteniendo que en esos casos estamos más bien ante una renta
de tercera categoría (sujeta al 30%), por tratarse de operaciones del tipo “comprar
para vender”, vale decir, el contribuyente habría realizado una actividad
empresarial desde un primer momento, sin necesidad de llegar a la tercera venta
que genere la habitualidad del art. 4 de la ley de dicho impuesto.
¿A qué se debe esto? Vamos a comentar algunos
fundamentos de estos reparos. El primero es que SUNAT encuentra un lapso muy
breve (a su criterio) entre la fecha de compra y la fecha de venta del
inmueble, por lo que presume que se ha comprado con la intención de venderlo
enseguida. Y puede tratarse de semanas o meses, rara vez SUNAT acota si el
tiempo es de más de un año. Pero este lapso breve es solo un indicio, no una
prueba concluyente, por lo que SUNAT estaría realizando una presunción sin base
legal para llegar a esta conclusión, además del hecho que puede haber casos en
los que, por más breve que sea el intervalo entre la compra y la venta, el
contribuyente puede haberle dado un uso al inmueble que desvirtuaría la
aparente intención de comprar solo para vender (vivir allí, alquilarlo,
explotarlo económicamente, etc.).
En otros casos, SUNAT presume que si hay una
importante diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, sumado a
lo anterior de un lapso breve entre ambas operaciones, eso evidencia la
intención de comprar para vender. Así, el ánimo de especulación demostraría la
voluntad de ejercer una actividad empresarial. Pero, debemos decir que la inversión
en inmuebles no es contradictoria con la especulación de poder revenderlo en el
futuro a un mayor valor. Coincidimos sí con SUNAT en que si el lapso es muy
breve (hablemos de hasta tres o cuatro meses), podría ser discutible el tema,
pero repetimos que si el contribuyente en ese lapso le dio un uso al inmueble,
eso queda desvirtuado.
Otras veces SUNAT discute la naturaleza de la
compra de un terreno rústico que luego es subdividido y vendido en lotes
todavía rústicos (máximo dos por año), como si eso evidenciara una actividad
empresarial de lotización. Pero el caso es que la norma solo contempla esa
posibilidad para el caso de lotizaciones con habilitación urbana, no así para
terrenos rústicos. Admitimos sin embargo que si el contribuyente inició un
trámite de habilitación urbana ante el municipio, y luego vende, aunque no haya
terminado ese trámite, ya puede hablarse de una actividad empresarial, aspecto
que muchas personas descuidan.
Por otro lado, tenemos el caso de la venta de un
inmueble recibido en pago de una deuda derivada de servicios de cuarta
categoría. La norma señala que esa clase de inmuebles recibidos en pago de “operaciones
habituales” al venderse generan rentas de tercera categoría, pero no queda claro
si esa definición comprende a las deudas por esa clase de rentas de cuarta. La
ley normalmente usa el término “operaciones” en referencia a actividades propiamente
empresariales, dejando para el caso de contribuyentes de cuarta categoría el
término de rentas de trabajo independiente. Por otro lado, puede ocurrir que el
inmueble haya sido recibido en pago de operaciones empresariales de naturaleza
unipersonal, pero las mismas hubieran sido dejadas de ejercer hace muchos años,
con lo cual se podría discutir si todavía deben surtir efectos sobre el
contribuyente vendedor del inmueble recibido como pago. El asunto no queda
claro, como dijimos, porque la norma no distingue, ya sea en cuanto a la antigüedad
de la deuda cobrada con el inmueble, ni en cuanto a si solo son operaciones habituales
las de tercera categoría o si eso incluye cualquier clase de rentas; así que es
posible que la jurisprudencia admita el argumento de SUNAT en ambos casos.
Finalmente, tenemos el caso de la venta de un
inmueble por parte de una persona que tiene RUC como empresa unipersonal, motivo
por el cual SUNAT presume que la compra del inmueble debe haberse realizado con
rentas provenientes de ese negocio. Y aunque así fuera, el caso es que una vez
retiradas las utilidades de esa empresa unipersonal, el contribuyente puede
hacer con ese dinero lo que quiera, entre otras cosas, comprar un inmueble que
luego vende, pero que nunca estuvo afectado al rubro del negocio, por lo que en
este punto SUNAT se equivoca.
(*) Abogado PUCP, MBA Centrum Católica. Montes
Delgado- Abogados SAC.
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