DESALOJO
Y MEDIDAS CAUTELARES SOBRE EL FONDO
Natalia
Távara Corvera (*)
El artículo 1666 del Código Civil regula la figura
del arrendamiento, por el cual se entiende aquel contrato mediante el cual el
propietario del bien llamado arrendador, se obliga a ceder temporalmente el uso
a un arrendatario, a cambio de una renta o merced conductiva. En dicho contrato
puede o no establecerse un plazo determinado por las partes, o simplemente
estipularse alguna cláusula resolutoria, de forma que se concluya la relación
contractual devolviéndose el bien materia del contrato en el estado en el que
se recibió.
Debido a la estructura del contrato de
arrendamiento, que permite un pago de renta periódico durante la vigencia del
mismo, es que en la actualidad resulta común que las personas arrienden sus
bienes, la mayoría de ellos inmuebles, y con ello generar cierta renta
periódica que aumente su status económico. Pero muchas veces esa búsqueda de
ganancia termina en una pérdida que afecta su derecho de propiedad.
Por poner un ejemplo: ¿qué pasaría si una persona
decide arrendar su inmueble y luego de un tiempo, dado el vencimiento del contrato o en razón al incumplimiento de
una de las cláusulas resolutorias del contrato por parte del inquilino, pide la
devolución de su inmueble pero el inquilino decide seguir poseyendo el bien,
negándose a la devolución del bien inmueble? ¿Cómo podría el propietario
defender su derecho de propiedad y recuperar su posesión de manera inmediata y
eficaz?
En primer lugar, el procedimiento normal para
pedirle la devolución del inmueble al inquilino implica que se le curse una
carta notarial solicitándole que (ya sea por causal de resolución o conclusión
del contrato) desaloje y devuelva el bien inmueble en el estado en el que le
fue entregado; cumpliendo de esta manera el aviso sobre la voluntad del
propietario. Si bien puede que ante esta acción el inquilino haga caso omiso y
persista en quedarse en el inmueble, por lo que habrá que proceder al desalojo,
que según lo establecido en la Ley N° 26872- Ley de Conciliación, requiere
previamente una conciliación extrajudicial.
Sobre la conciliación extrajudicial hay que acotar
que es cierto que en más de un caso no se llega a conciliar debido a la
inasistencia de una de las partes, siendo la mayoría de veces el inquilino
quien falta, pero aún con ello en esta audiencia de conciliación es emitida el
acta de conciliación extrajudicial la cual es considerada como requisito previo
a la interposición de una demanda de desalojo.
Volviendo al caso, habiéndose ya interpuesto la
demanda de desalojo, aún allí existe la preocupación latente de que mientras
dure el proceso, el propietario del inmueble pueda verse gravemente
perjudicado, faltándose a la garantía del derecho a la tutela efectiva
reconocido tanto en la Constitución como en nuestro Código Civil.¿Se podría
tomar alguna acción para evitar esto? ¿Qué otra vía existe aparte de esperar a
que en el proceso de desalojo el juez dicte una sentencia favorable para el
propietario?
Es en el Código Procesal Civil, artículo 674, donde
encontramos una herramienta que en un inicio fue regulada para evitar el
peligro en la demora en perjuicio del propietario, estas son las medidas
cautelares temporales sobre el fondo. ¿Podría este tipo de medida cautelar
asegurar el interés del propietario?
Si una medida cautelar es un mecanismo procesal por
el cual se pretende asegurar el cumplimiento de la resolución definitiva del
juez en un proceso, las medidas cautelares temporales sobre el fondo al ser un
tipo de éstas, en el supuesto de desalojo en teoría, podrían generar la
ejecución anticipada de lo que el Juez llegue a decidir en la sentencia y
con ello asegurar la eficacia de la pretensión. Para ello bastaría con
argumentar la necesidad impostergable del propietario de recuperar su inmueble en
vista de la afectación a su derecho de propiedad, cumplir con los
requisitos de interposición de toda medida cautelar como son: la fundamentación
del peligro en la demora de la decisión del juez sobre el destino del bien, la verosimilitud del derecho
invocado, la fianza o contra cautela y la designación de un órgano de auxilio
judicial correspondiente, si fuera el caso.
Es decir, en teoría, sí podría servirnos este tipo de medidas
cautelares para ser aplicadas en nuestro caso. Pero, sólo en teoría
lamentablemente.
Lo criticable de esto es que aún siendo este tipo de medida
cautelar capaz de proteger el interés del propietario, esta
sólo sería eficaz cuando el inmueble se encuentre desocupado, ya que al ser la
medida cautelar provisional y depender del proceso principal (en este caso el
de desalojo), puede que la sentencia no resulte a favor del arrendador, con lo
cual de haberse otorgado en arrendamiento el inmueble en cuestión nuevamente,
podrían existir terceros perjudicados; causando de esta manera que aún si se
pidiera el otorgamiento de la medida cautelar el juez se niegue a otorgarla.
Como es obvio, además, si el bien estuviera desocupado, no haría falta un
proceso de desalojo, lo cual convierte en absurda esta objeción a la medida
cautelar.
Teniendo en cuenta que en los últimos tiempos se
han venido dando muchas circunstancias problemáticas con los inquilinos, podría
comenzar a considerarse como una solución plausible el empleo de esta medida cautelar,
sin dejar de lado el trámite del proceso de desalojo; pero para ello debería
cambiarse la regulación actual pues tal como está es requisito un grado de certeza absoluta sobre la
fundabilidad de la demanda de desalojo, para evitar futuros perjuicios a
terceros.
Este deseo de ver cautelado el cumplimiento de la
sentencia no debe llevarnos a un idealismo tampoco, pues no debe pensarse de ninguna manera que el proceso concluye
con la recuperación del inmueble por medio de una medida cautelar, ya que en
realidad concluye con la sentencia declarada fundada; de manera que no
se corra ningún riesgo al declararse
infundada la demanda. Es por ello que el abogado del arrendador debe impulsar
el proceso de desalojo con miras a que se obtenga una sentencia definitiva,
pues tal como se encuentra la regulación actual sobre medidas cautelares, es
muy riesgoso e ineficaz obtenerlas.
(*)
Universidad de Piura. Montes Delgado – Abogados SAC.
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