BIENES COMUNES EN EL REGIMEN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL
Daniel Montes Delgado (*)
La
proliferación de construcción de edificios ha generado que los temas de
propiedad horizontal se vuelvan comunes en el país. Y uno de esos temas, que genera
siempre problemas, es el de establecer adecuadamente en el Reglamento Interno
de cada edificio, cuáles son los bienes o áreas de propiedad común y cuáles son
de propiedad independiente de cada propietario de las secciones respectivas.
Hay cosas obvias, claro, como que el área de entrada al edificio, así como las
escaleras, caja del ascensor y cuarto del guardián, son definitivamente bienes
comunes. Pero hay otros casos en que las cosas no son tan claras o se prestan a
confusiones.
Tomemos el
caso de un edificio en que su Junta de Propietarios ha aprobado en su
Reglamento Interno un texto que señala que las “fachadas” son bienes comunes. La
Ley 27157 (que regula esta materia) dispone en su art. 40 que pueden ser de
propiedad común una serie de bienes que tengan todos las mismas circunstancias:
que sirven a toda la edificación o que sean de uso por todos los propietarios.
Es más, el inciso j) de dicho artículo 40 deja abierta la posibilidad de que se
incorporen otros bienes a ese listado, pero con la condición de que sean
“destinados al uso y disfrute de todos los propietarios”.
Si por
fachada del edificio entendemos la superficie exterior e interior de un muro
perimétrico que, aunque separado del edificio mismo, rodea todo el terreno,
podemos aceptar que dicha fachada sea considerada como un bien común. Pero, es
usual que en lugar de ese muro perimétrico, al menos en parte del lindero del
terreno, existan unas rejas colocadas una al lado de la otra, que permiten el
ingreso y salida de los vehículos a cada estacionamiento (que son, sin duda
alguna, unidades independientes y de propiedad exclusiva de cada propietario).
¿Esas rejas califican como una fachada? ¿Si son parte de la fachada como la
hemos definido antes, pueden ser de propiedad común, pese a que cada
propietario hace uso exclusivo de cada una de ellas? Esto ya no está tan claro.
Para
dilucidar el problema, pensemos en que si aceptamos que las rejas de los
estacionamientos son bienes comunes, eso querría decir que cada propietario de
dichos estacionamientos tendría que solicitar autorización de la junta de propietarios
para hacer cualquier cosa con esas rejas, e incluso podría darse el caso
absurdo que los demás propietarios quieran hacer uso de esas rejas para ingresar
o salir del edificio, lo cual no es admisible, porque esas rejas siempre serán
de uso exclusivo del propietario individual.
¿Y qué
pasaría con las rejas colocadas en las ventanas y/o puertas de cada
departamento del primer piso? De nuevo, en ese caso estaríamos ante un exceso
del Reglamento Interno, que estaría intentando pasar por encima del texto de la
Ley 27157, ya que es claro que esas rejas no son de uso o disfrute por todos
los propietarios, cuando es imposible legalmente que así sea en este régimen de
propiedad horizontal.
Suele haber
una confusión en algunas juntas de propietarios de edificios, en el sentido que
creen que el reglamento interno puede disponer que determinadas áreas o bienes
sean de carácter común, cuando la Ley 27157 no lo contempla así. Es claro que
el reglamento interno puede adecuar las disposiciones de la ley al caso
concreto y las características de cada edificio, y por eso es un “reglamento”,
pero no puede ir más allá de lo que dispone la ley de la materia, conforme lo
prescribe el artículo 51 de la Constitución Política del Perú: “La Constitución
prevalece sobre toda norma legal; la Ley sobre las normas de inferior
jerarquía, y así sucesivamente.” Si bien
es cierto, las convenciones entre particulares tienen la fuerza de ley entre
ellas, eso no quiere decir que un acuerdo de partes pueda ir más allá de lo que
establece la ley o en contra de su sentido y disposiciones expresas, por lo que
el Reglamento Interno debe estar sujeto a los límites establecidos por las
normas legales, en este caso de propiedad horizontal. La aplicación supletoria de
la ley solo es posible en aquello que el reglamento interno no haya previsto
como parte de su texto y pueda ser completado por las disposiciones de la ley.
(*) Abogado PUCP, MBA Centrum
Católica. Montes Delgado – Abogados SAC.
Con la interpretación propuesta significaría que cada uno de los propietarios cuyos departamentos dan hacia la fachada de la edificación podrían modificarla a su libre albeldrio, colocando ventanas mas grandes o cambiando el color de los vidrios o demoliendo el muro de 15 que da a la fachada (alfeizer) y cambiarlo por dry wall de menor espesor, para tener mas espacio por el hecho de que no son de uso y disfrute de los demás condominos. Por algo señala en el inciso b del articulo 40 que los muros exteriores siempre y cuando no sean integrantes únicamente de una sección sino que sirven para mas secciones. La fachada de la edificación no sirve a una sola unidad sino a todas las unidades inmobiliarias, debiendo mantener la armonía y unidad con la cual fue diseñada para el disfrute de todos los condominos.
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