¿LANZAMIENTO
DE INQUILINOS EN QUINCE DIAS?
Daniel
Montes Delgado (*)
La ley 30201 ha
generado mucha expectativa, desde que se prometía que, en caso que un inquilino
pagara la renta mensual, se le podría lanzar del inmueble en quince días
apenas. Sin embargo, eso no es tan exacto, como veremos.
En primer lugar, la
Ley 30201 ha modificado una norma del Código Procesal Civil que ya existía, que
es el art. 594, por el cual se podía demandar anticipadamente el desalojo por
vencimiento de contrato, de modo que el propietario tuviera lista una sentencia
contra el inquilino, ejecutable en seis días (en tiempos reales del Poder
Judicial, hablamos de al menos dos meses). A esto se la ha llamado siempre “sentencia
con condena de futuro”. Si el inquilino se allanaba a esa demanda y además
cumplía con devolver el local al vencimiento, todos los gastos del proceso
deberían ser pagados por el propietario.
Pues bien, esa parte
del art. 594 sigue exactamente igual. Pero se ha añadido otra causal, que es la
falta de pago de las mensualidades del alquiler. La ley se remite al art. 1697
del Código Civil (que no ha sido modificado), de modo que es necesario esperar
a que el inquilino se atrase dos meses y quince días para recién poder iniciar
ese proceso. La novedad es que el allanamiento puede ser anticipado (“allanamiento
a futuro”) y constar en el contrato con firmas legalizadas. En esos casos, como
en el caso de un desalojo por vencimiento de contrato (siempre con contrato
legalizado y con cláusula de allanamiento a futuro), el juez admitirá la
demanda y la notificará por el plazo de seis días al inquilino (de nuevo, esto
en tiempos reales, no será menos de un mes o mes y medio).
El inquilino todavía
puede contestar la demanda acreditando que el contrato está vigente y no ha
concluido todavía, o que está al día con el pago de las rentas, según la Ley
30201. Se supone que, tras haber contestado, si el inquilino no demuestra nada
de esto, el juez ordenará el lanzamiento dentro de los quince días hábiles
siguientes (de nuevo, eso es al menos dos meses en la realidad).
Hasta aquí, pese a los
tiempos reales aplicables, esto parece un buen cambio. Pero, hay aspectos que
lo complican. En primer lugar, siendo la doble instancia judicial una garantía
constitucional para cualquier persona que es parte en un juicio, cabe un
recurso de apelación contra el auto o sentencia del juez que ordena el
lanzamiento, apelación que tiene efecto “suspensivo”, vale decir, impide el
lanzamiento hasta que no haya una sentencia final. Eso puede tomar varios meses
más de trámites, por supuesto, debiendo luego regresar el expediente a la
primera instancia para poder ejecutar el lanzamiento si este hubiera sido
confirmado.
Sin perjuicio de lo
anterior, y al estar este proceso de desalojo todavía regulado dentro de los
procesos sumarísimos del Código Procesal Civil, sin que la Ley 30201 haya dicho
nada expreso en contrario, no queda claro si debe o no haber una audiencia
única (art. 554 de dicho código). Debido a esta ambigüedad, es posible que
algún inquilino alegue una indefensión o limitación de su derecho de defensa,
que complique el proceso o de lugar a un proceso amparo, por ejemplo. La Ley
30201 parece decir que no habrá audiencia, pero eso debiera haber sido expreso,
no implícito, dada la ubicación del art. 594 modificado.
Además, tampoco
resulta claro que hayan quedado prohibidos otros medios de defensa del
inquilino, como las excepciones y defensas previas (art. 552 del código
procesal), por más que se trate de articulaciones que se sustentan en pruebas
de actuación inmediata, o como las tachas u oposiciones, llamadas “cuestiones
probatorias” (art. 553 del código procesal), que tienen el mismo tratamiento.
Siendo así, parece todavía más necesario que esas defensas se actúen en una
audiencia, cuyo trámite alargará todavía un poco más el proceso.
En suma, hay un
avance, pero no estamos ante un lanzamiento realmente expeditivo, como se ha promocionado
a esta Ley 30201. No estaría de más que se hicieran las correcciones adecuadas
a esta norma, además de publicarse le reglamento que la misma ley señala (pero,
valga decir, el reglamento no puede suplir las deficiencias de la ley arriba
anotadas). Por cierto, la ley solo puede aplicarse a casos futuros, por ser una
garantía constitucional su irretroactividad, como es obvio.
(*) Abogado PUCP, MBA
Centrum Católica. Montes Delgado – Abogados SAC.
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