Responsabilidad del constructor de inmuebles por la obra

Columna “Derecho & Empresa”

RESPONSABILIDAD DEL CONSTRUCTOR DE EDIFICACIONES: ¿CINCO O DIEZ AÑOS?

Daniel Montes Delgado (*)

Se ha publicado el 10 de enero de 2017 la Ley 30534, que modifica algunos artículos del Código de Protección y Defensa del Consumidor (CPDC), en lo relativo a la venta de unidades inmobiliarias. Sin embargo, la poca técnica legislativa empleada origina confusiones e incertidumbres que pueden traer serias complicaciones a futuro. Veamos por qué.

Originalmente, el art. 76 del CPDC, con el que empieza la sección dedicada a la regulación de los productos y servicios inmobiliarios, no distinguía entre ventas de inmuebles existentes o ventas a futuro (la llamada “venta en planos”). Pero con la modificación, el art. 76 se ha dividido en dos numerales, siendo el 76.2 una repetición textual del antiguo art. 76 y dejando el numeral 76.1 reservado para la publicidad de venta de bienes inmuebles futuros. Y la remisión al art . 77 sobre la información mínima a ser brindada en el proceso de compra se ha dejado solo en el 76.1, cuando debería entenderse que ese art. 77 debe aplicarse también al caso de venta de inmuebles existentes.

Este error debería aclararse, pues de otro modo puede darse el caso de una empresa proveedora de un inmueble existente que quiera excusarse de cumplir los requisitos del art. 77 bajo una lectura literal del art. 76, que aparenta hacer esta distinción que, por absurda, no puede existir. Pero es mejor prevenir que dejar este embrollo como está. Creemos que lo mejor hubiera sido en todo caso simplemente añadir una frase al antiguo art. 76 que dijera que esta sección del CPDC se aplica asimismo a los casos de venta de inmuebles futuros (cosa un poco obvia por lo demás).

Por otro lado, en el nuevo texto del literal a) del art. 80 del CPDC, se ha cambiado el plazo de garantía mínimo por defectos estructurales de la obra, de cinco a diez años. La anterior norma coincidía en el plazo de cinco años que sigue mencionando el art. 1784 del Código Civil cuando regula el contrato de obra y la responsabilidad por vicios o defectos de construcción. Pero con este cambio, tal coincidencia desaparece, pero ¿para quiénes?

El CPDC es una norma subjetiva, en el sentido que solo protege a quienes se les califica jurídicamente como “consumidores”, no a cualquier persona o empresa o ente jurídico. Entonces, tendríamos que entender que a partir de ahora solo quienes compren a título de consumidores conforme a la definición del CPDC podrían reclamar la garantía de diez años. Pero, por ejemplo, si una persona natural compra un inmueble en 2017, vive en esa casa y luego en 2023 la vende a una empresa que la usa como oficina: ¿la empresa que es nueva propietaria podría reclamar la garantía cuando ya han pasado más de cinco años (pero menos de diez) y se advierte un defecto estructural? Definitivamente, la constructora se defenderá alegando que el CPDC no le sirve a la empresa propietaria para ello, y el Código Civil ya no le sirve tampoco. Entonces ¿la protección del nuevo art. 80 es solo temporal si el “consumidor” adquirente se deshace del bien antes de los diez años? ¿Cómo es que una garantía de este tipo puede desaparecer de esa forma?

Esto es consecuencia de no advertir que es absurdo distinguir en función de las personas cuando la base de la protección legal son temas objetivos. Una obra inmobiliaria debe estar bien hecha y de acuerdo con el estado de la ciencia y la técnica sin importar si el comprador o contratante de la misma es un “consumidor” que merezca protección especial o no. Viviendas u oficinas, ambas no deberían destruirse o dañarse por defectos estructurales y el constructor debe responder de igual forma en ambos casos, con un solo plazo máximo de responsabilidad, no dos (siendo que con esta norma mal hecha el plazo mayor solo aplica a ciertas personas adquirentes de las edificaciones pero no a otras).

Peor aún es el hecho que si combinamos esta modificación del art. 80 con la división del art. 76 que ya vimos, resulta que no podemos estar absolutamente seguros de que el nuevo plazo de diez años de garantía se aplica a todas las edificaciones o solo a aquellas vendidas como bienes futuros; lo que probablemente dará lugar a más confusiones y litigios. Por todo eso creemos que esta norma modificatoria debe corregirse prontamente.

(*) Abogado PUCP, MBA Centrum Católica. Montes Delgado – Abogados SAC.