Columna “Derecho & Empresa”

 

COMPRARA PARA VENDER: ¿EL IMPUESTO A LA RENTA GRAVA INTENCIONES?

 

Daniel Montes Delgado (*)

 

Gracias a una publicación de Martín Huaytalla Castilla, pudimos apreciar los criterios vertidos en la RTF 11703-11-2025, en la que se determina que los trámites previos de una habilitación urbana por parte de una persona natural sin negocio, causan que la venta del terreno por parte de tal persona constituya una operación que genera rentas de tercera categoría (empresarial) y no de segunda (ganancia de capital).

 

En el caso, la persona adquiere el terreno en 2007 por medió millón dólares, siendo vendido en 2019 por más de quince millones. En el camino, desde 2010, inicia gestiones de habilitación urbana ante el municipio, llegando incluso a la ejecución de obras y la inscripción preventiva de las partidas que tendrían los futuros lotes a independizarse. Es decir, faltaba muy poco para terminar de sanear la habilitación (recepción final y declaratoria inscribible), cuando se produce la venta. El tribunal, por supuesto, toma en cuenta esto, por lo que considera que el contribuyente ya estaba ejerciendo una actividad empresarial, en vista que la operación ya estaba “programada”, en atención a un “proceso comercial”. No discrepamos de la decisión final, pero conviene analizar algunos de esos fundamentos.

 

En una parte de la resolución (pág. 8) se cita la RTF 11828-2-2019, para señalar que, si el proyecto de habilitación urbana se inicia tras la adquisición “tuvo como finalidad realizar su transferencia a un mayor valor “, por lo que entonces se evidencia un “propósito empresarial”. No nos parece que esto ayude a dilucidar la cuestión, puesto que la ley no grava los “propósitos empresariales”, sino la “actividad” empresarial ejercida; lo que importa para el caso es si de los hechos se puede evidenciar esa actividad, que puede no estar a la vista, pero que es lo decisivo.

 

Por otro lado, la resolución señala, citando la RTF 02769-1-2014, que debe analizarse si el bien fue adquirido para ser vendido. Aquí se está confundiendo los dos supuestos de los acápites i) y ii) del numeral 2) del art. 1 de la Ley de Renta; el primero es el que se refiere a la venta por el sistema de urbanización o lotización, mientras que el segundo se ocupa de la venta de inmuebles adquiridos o edificados para efectos de la enajenación. En el primer caso, podemos estar ante un terreno adquirido veinte años atrás y que la persona urbaniza y vende lotes habilitados, por lo que no importa si no lo adquirió originalmente para venderlo. Y en el segundo caso, podemos estar ante un inmueble que no tiene ninguna habilitación o lotización pero que, definitivamente, fue adquirido para ser re-vendido. Son supuestos excluyentes, a menos que pensemos en una persona que inmediatamente después de comprar el terreno lo destina a una lotización, pero incluso así, queda claro que basta el acápite i) para dar cuenta de la afectación al impuesto.

 

En el caso de la resolución comentada, el inicio de los trámites de habilitación fue en 2010, tres años después de la adquisición, algo que puede haber confundido al tribunal en el sentido de advertir una intención de comprar para vender, pero como explicamos, la lotización se basta para afectar el ingreso. Si surgiera la duda de si ese supuesto del art. 1 no distingue si es renta de segunda o de tercera categoría, ya que solo señala que estamos ante una ganancia de capital (por descarte, ya que renta de trabajo no es), esa duda la resuelve la definición del art. 2 de la misma Ley, sobre lo que es una ganancia de capital (fuera del ámbito de empresa) y el literal b) del art. 1 del Reglamento, puesto que este último dispone que en el caso del acápite i) del numeral 2) del art. 1 de la Ley, el contribuyente debe llevar contabilidad, y se remite al inicio de los trámites de habilitación para definir el comienzo de la actividad empresarial. Curiosamente, la resolución comentada no cita esta norma del reglamento.

 

Sin perjuicio de lo anterior, el criterio del tribunal sobre la intención de usar el inmueble con fines empresariales (urbanización y lotización) parece razonable, además de venir de antiguo, pero nos quedan dudas sobre el alcance de dicho criterio, si se aplica confundiéndolo con el supuesto de “comprar para vender”; algo que entendemos como una confusión peligrosa. ¿Que el propietario sin negocio de un predio adquirido, tramite a continuación un certificado ITSE para su inmueble, aunque luego no solicite una licencia de funcionamiento, determina que si lo vende tenga renta de tercera categoría? Eso no parece demostrar la “adquisición para la venta”, salvo que todo se haya dado en un breve lapso. ¿Pero si entre la adquisición e ITSE versus la venta hay varios años?

 

¿Tramitar el derecho de agua para un terreno eriazo, años antes de venderlo y sin que el terreno se haya usado para nada, determinará lo mismo? Tendría que revisarse el límite del análisis que se pueda hacer sobre la "intención" del contribuyente respecto de su predio. No nos parece que sea posible asumir que un trámite o gestión relativos a un predio lo “marque”, por así decirlo, de modo que ni el paso del tiempo (incluso un largo tiempo) pueda borrar esa marca. Tema discutible, a nuestro parecer.

 

(*) Abogado PUCP; MBA Centrum Católica.

 

http://cuestionesempresariales.blogspot.com