Columna “Derecho & Empresa”
RESTRICCIONES
INDEBIDAS SOBRE AREAS COMUNES EN EDIFICIO
Daniel
Montes Delgado (*)
La ley otorga a las juntas de
propietarios de unidades de propiedad exclusiva, dentro de un edificio,
facultades de regulación sobre el acceso y uso de las áreas comunes. Ello es apropiado
a fin de que se mantenga el orden, limpieza, mantenimiento y una sana
convivencia de los propietarios o las personas que ocupan las unidades
referidas. Sin embargo, no son pocos los casos en que esas reglas que establece
la junta se exceden y quieren aplicar restricciones indebidas, desproporcionadas
o exageradas.
Tomemos el siguiente caso: una persona
ha adquirido la propiedad sobre un departamento ubicado en un edificio, pagando
al anterior propietario y a la vez constructor del edificio, en un acto
jurídico válido. Con lo cual le asisten todos los derechos como propietaria; en
primer lugar, su derecho al libre tránsito y acceso a su vivienda, reconocidos
en el artículo 2 de la Constitución del Perú.
Sin embargo, la empresa administradora
del edificio y contratada por la junta de propietarios, malinterpretando el reglamento
interno, le ha señalado que si accede a mi vivienda, sea en forma personal, o sea
a través de las personas contratadas para llevar a cabo los trabajos de
adecuación y mudanza a su departamento, se le aplicará una penalidad por cada
vez que transite por la entrada principal, las escaleras y otras vías de paso a
su vivienda; con el argumento de que la empresa constructora tiene una deuda
con la junta de propietarios devengada con anterioridad (en el período en que
todavía no se había vendido el departamento).
Al respecto, y como es evidente, la
restricción del uso de ciertas áreas comunes, como parrilla o gimnasio, es
razonable en tanto exista una deuda de un departamento. Lo que no es admisible
es que se incluya en esta restricción áreas comunes de tránsito como escaleras
y ascensores; porque sería violatorio de los derechos fundamentales de
cualquier persona. Si el reglamento interno, al señalar que “los propietarios
con deuda pendiente por más de dos meses no podrán hacer uso de las áreas
comunes”, no distingue entre las diversas clases de áreas comunes, la empresa
administradora, ni la propia junta, puede extender esta regla al uso y acceso
de vías de paso a las unidades de propiedad exclusiva.
Tampoco es admisible que se limite el
derecho a realizar los trabajos de adecuación o la mudanza por una cuestión de
deudas. Los mecanismos para cobrar esas deudas son otros y no puede limitarse
el derecho de uso de una unidad de propiedad exclusiva de esa manera, ni
coaccionar por esa vía para tratar de que un tercero les pague una deuda en la
cual no tiene nada que ver.
(*) Abogado PUCP; MBA Centrum Católica.
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