EL
CLAN ORELLANA Y LA PARANOIA REGISTRAL Y NOTARIAL: ACABANDO CON LA SEGURIDAD JURIDICA
(II)
Daniel
Montes Delgado (*)
Otro problema con este novedoso procedimiento de
oposición a la inscripción registral es que solo puede realizarse dentro de la
vigencia del asiento de presentación a la SUNARP. Eso deja poco margen para que
las personas interesadas o afectadas se enteren y acudan al notario u otro
funcionario a denunciar la supuesta suplantación o falsificación. Recordemos
que en el caso Orellana y otros similares, las personas se enteran que han sido
despojadas de su propiedad cuando un tercero les requiere el desalojo o cosas
parecidas, es decir, mucho tiempo después de la inscripción fraudulenta, contra
la cual esta Ley 30313 admite que ya no cabe oposición alguna. Y suponer que
todos los ciudadanos van a hacer uso de sistemas como el de Alerta Registral de
la SUNARP como para que reaccionen de inmediato, es ilusorio, en especial
porque no se puede obligar a las personas a hacer uso de tales sistemas, sobre todo
cuando esos mismos sistemas implican reconocer que la SUNARP no puede dar
seguridad alguna por sí misma, sino que depende de los usuarios.
Volviendo al tema del plazo, se supone que la
oposición presentada por el notario o funcionario ingresada después de vencido
el plazo de vigencia del asiento, no será admitida. Pero ¿y si el tercero
denunciante ingresó a SUNARP su copia de la denuncia ante el notario antes de
que el notario haga lo propio? ¿Eso no cuenta? Si la ley dice que el
registrador debe tomar en cuenta esa información para verificarla, entonces no
hay que esperar a que el notario haga nada, con el escrito del tercero basta.
Cuestión aparte es el que la vigencia máxima del asiento
de presentación es eso, un plazo máximo, por lo que el registrador puede
proceder a una inscripción antes de que venza ese plazo, con lo cual se dará el
caso de una denuncia del notario (o del tercero denunciante original) ingresada
antes de que venza el plazo máximo de vigencia, pero posterior a la inscripción
adelantada. ¿Significa que los registradores en adelante, por precaución, esperarán
al último día para realizar las inscripciones? Es lo más seguro, lo cual solo
añade un problema de alargamiento de trámites en perjuicio de los usuarios.
Pero como esta ley está llena de contradicciones,
vemos en el art. 4 que se permite la cancelación de asientos registrales en
base a los mismos supuestos previstos para la oposición a la inscripción, es
decir, mediante el requisito previo de que el notario, cónsul, juez,
funcionario o árbitro le pasen el chisme al Jefe Zonal respectivo de la SUNARP,
quien decidirá por sí mismo si el asiento debe ser cancelado, en una decisión
que dice la ley no es recurrible en la vía administrativa, por lo que solo cabe
discutirla en el poder judicial. Lo curioso es que la norma señala que aunque
la decisión la adopta el jefe registral, la responsabilidad es exclusiva del
notario u otro funcionario que solicitó la cancelación por suplantación o
falsificación. Eso supone varios problemas: primero, el jefe registral se puede
limitar a resolver con los elementos de juicio que le proporcione el notario u
otro funcionario y dejar el problema de los reclamos de cualquier parte
afectada con ese notario o funcionario, y que ellos se arreglen como puedan,
caso en el cual estos señores lo pensarán siete veces antes de correr con el
chisme que le trajo un tercero cualquiera; segundo, el jefe registral podría
añadir a lo informado por el notario sus propias indagaciones sobre la
suplantación o falsificación, y luego resolver en base a ello, con lo cual se
puede discutir que la responsabilidad de tal decisión deba ser solo del notario
o funcionario acusador. Si usted fuera jefe registral, seguramente la decisión
más sabia será no hacer nada más que recibir la solicitud de cancelación, no
investigar nada más y resolver por la cancelación del asiento, a fin de cuentas
en ese caso el problema de responder por cualquier error será de otro.
Señala además la ley que este asiento de
cancelación del jefe registral no perjudica al tercero de buena fe, conforme al
art. 2014 del Código Civil (pero modificado por esta misma ley, con un
peligroso matiz, como veremos más adelante), con lo cual parece defender la
seguridad jurídica, pero eso es a medias. Y dispone además que el asiento de
cancelación no perjudica a cualquier otro asiento que estuviera en espera de
inscripción desde antes, pero debe entenderse que desde antes del asiento de
cancelación en sí mismo, no desde antes de la solicitud del notario o
funcionario.
Por otro lado, se ha modificado el art. 2013 del Código
Civil, para incluir la posibilidad de que la presunción de validez de los
asientos registrales se vea desvirtuada por las rectificaciones registrales
efectuadas conforme a esta Ley 30313. Aunque esto parezca adecuado, no lo es
tanto, pues podemos pensar en el supuesto de que una denuncia efectuada por un
tercero no sea acogida por el registrador o jefe registral, y por tanto no se
tache el título inscribible ni se cancele un asiento ya extendido, pero ese
tercero podría acudir luego al Poder Judicial a reclamar no solo por la
supuesta negligencia de esos funcionarios, sino además pretender accionar contra
el tercero que adquirió en base a los asientos preexistentes, alegando que la
oposición registral o la cancelación registral no fueron bien tramitadas, pero
que eso de todos modos desvirtúa la presunción de validez de los asientos, en
la medida que el tercero adquirente pudo tener conocimiento de esa supuesta invalidez
alegada por el tercero, ya que el art. 2014 del Código Civil sigue diciendo que
se presume la buena fe del tercero pero solo mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro. (continuará…)
(*) Abogado PUCP, MBA Centrum Católica. Montes
Delgado – Abogados SAC.
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