Rectificacion de errores registrales

Columna “Derecho & Empresa”

RECTIFICACIÓN DE ERROR MATERIAL EN LOS ASIENTOS O PARTIDAS REGISTRALES

Juan Manuel Mendoza Salazar (*)

El presente artículo está dedicado al procedimiento a seguirse en un caso particular de rectificación en los asientos de una partida registral, que ilustra el caos que impera en la titulación de predios en el país. La persona “D”, nos pide ayuda para poder registrar la adjudicación de su predio designado como Lote 04 (de un conjunto de lotes independizados de una partida matriz), ya que pese a sus reiterados esfuerzos nunca pudo inscribirlo en registros públicos, pues en éste no encontraban la partida en la que se había independizado el Lote 04.

Que a manera de poder explicar el caso, se ha designado a los adjudicatarios con las letras A, B, C, D, y E; así como el número de las Partidas con los números 100, 200, 300, 400 y 500. Después del estudio de los documentos y de visualizar los títulos archivados de los lotes en mención se advirtió lo siguiente: En la época de los años 90, la recordada Empresa Nacional de Vivienda conocida como ENACE, independizó cinco lotes de terreno los cuales designó como Lote 01, Lote 02, Lote 03, Lote 04 y Lote 05. Sin embargo, registralmente, hubo un error en la inscripción, pues pese a que en los títulos archivados se indicó que el Lote 04 debía inscribirse en la Partida 400, en dicha partida el registrador consignó por error que el terreno inscrito era el Lote 03. Por otro lado, los lotes que quedaron correctamente inscritos fueron el Lote 01 en la Partida 100, el Lote 02 en la Partida 200, el Lote 03 en la Partida 300 y el Lote 05 en la partida 500.

Por su parte, ENACE, cuando dispuso de los lotes y los adjudicó, llevó a los adjudicatarios A, B, C, D, y E al terreno y efectuó la correspondiente lotización y los entregó de la siguiente manera: el Lote 01 fue adjudicado a “A”, el Lote 02 fue adjudicado a “B”, el Lote 03 fue adjudicado a “C”, el Lote 04 fue adjudicado a “D “y el Lote 05 fue adjudicado a “E”. Sin embargo, cuando ENACE elaboró las minutas de adjudicación, elaboró dos contratos en los que adjudicó el Lote 03 a “B” y “C”, cometiéndose con ello otro error.

Cuando los adjudicatarios fueron a inscribir la transferencia de terreno, el adjudicatario “A” inscribió correctamente el Lote 01 en la partida 100,el Lote 02 inscrito en la partida 200 quedó libre; “C”inscribió correctamente el Lote 03 en la partida 300, y “E”inscribió correctamente el Lote 05 en la partida 500; sin embargo “B” que le correspondía el Lote 02, como en su contrato decía que se le adjudicaba el Lote 03, este en vez de pedir la rectificación del error, inscribió su derecho en la Partida 400 la cual por error del registrador consignó que el Lote 03 se encontraba inscrito en dicha partida cuando lo correcto debió ser el Lote 04.

Sin embargo, “D” con su contrato de adjudicación del Lote 04 en mano, en el cual incluso se lee que el Lote 04 se encuentra inscrito en la Partida 400, nunca pudo inscribir su adjudicación porque en la Partida 400 se había inscrito el Lote 03 y porque en dicha partida se encontró inscrito a “B”.

Entonces ¿cómo se resolverá el enredo? pues primero se solicita a SUNARP una rectificación de oficio, en virtud de los artículos 75° y 81° del Reglamento General de los Registros Públicos. El artículo 75°nos define la inexactitud registral como el “desacuerdo existente entre lo registrado y la realidad extrarregistral”, lo que sucede en el presente caso, pues en la Partida 400 está inscrito el Lote 3, cuando la misma estaba destinada en un principio al Lote 4, lo que puede comprobarse después de verificar los planos y la memoria descriptiva del Lote en cuestión  y que obran como Títulos Archivados del primer asiento registral de la Partida 400.

Por su parte elartículo 81°establece los supuestos del error material, estando nuestro problema subsumido en el numeral a) que precisa que estamos ante un error material: “Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan en el título archivado respectivo’’.

Por otro lado el artículo 83° del mismo cuerpo legal establece el procedimiento para el traslado de asientos y prescribe: ‘’cuando se haya extendido un asiento en una partida o un rubro distinto de aquel en el cual debió haberse practicado, se procederá a su traslado a la partida o rubro que le corresponda’’.

Entonces, como se  puede advertir de las normas comentadas, éstas precisan el procedimiento para la solución del presente caso; primero se debe pedir la rectificación de oficio para que se corrija el primer asiento de la Partida 400 y se consigne que en dicha partida corre inscrito el Lote 04 y no el Lote 03 como erróneamente se ha consignado. Luego en aplicación del artículo 83°, el asiento que registra la adjudicación del Lote 03 a “B” debería trasladarse a la partida que le corresponda la inscripción del Lote 03, ya que este le fuera “adjudicado” erróneamente; pero sin perjuicio de ello, lo correcto sería que “B” le solicite a ENACE en liquidación corrija su contrato de adjudicación toda vez que el lote que se le adjudicó físicamente no fue el lote 03 que le corresponde a “C”, sino el Lote 02 y el cual se puede verificar en registros se encuentra libre.

Por tanto, con las normas en comento y un poco de voluntad de las partes en querer sanear sus predios, no sólo se podrá registral el Lote de terreno 04 adjudicado a “D”, sino que además “B” puede aprovechar la ocasión para sanear su terreno, ambas situaciones sin necesidad de acudir a un pleito Judicial que es largo y costoso. Lo malo es que todo se deriva de la falta de cuidado en los funcionarios públicos al redactar, autorizar o inscribir documentos.

(*) Abogado, Universidad Nacional de Piura. Montes Delgado – Abogados SAC.